武侯区金地花园业主委员会文件201*年度工作总结
武侯区金地花园业主委员会文件金业发【201*】第001号
金地花园首届业主委员会年度工作报告
各位业主：
自201*年8月20日小区首届业主委会成立以来，转眼已过去1年零4个月。现今，201*年已经结束了，新的一年已经展开。为让全体业主了解业委会一年多来为小区做了哪些工作，现以年度工作报告形式向大家汇报。一、201*年度工作回顾：
201*年，业委会代表全体业主督促物业公司做了工作：1、201*年12月15日顺利地完成新物业选聘和新老物业移交。
2、1月11日，与武侯区消防大队联合对小区的消防安全设施和状况进行了检查。客观评价对原开发商和老物业遗留的消防安全隐患，并提出动用物业维修资金解决的唯一方案；3、2月3日与亿新物业签订《物业服务合同》和补充协议，约定了小区物业服务项目和改进方案、进度要求、验收准则；
4、业委会督促物业公司在1年内完成了以下物业基础设施改进项目：
a)整修和改建了小区游泳池和换衣室，实现了超两年未开放，今年成功开放的目标；
b)建设和新增小区智能安全防范系统、围墙对射报警、防趴齿护栏，对小区安全监控有了技防措施；
c)建设和增添小区车禁和人禁系统。人禁系统在12月26日正式启动，对小区安全防范效果明显；车禁系统因小区停车资源问题，暂缓开放；
d)在开发商未提供一间物业用房的状况下，以业委会办公室过渡，向物业公司提供业主公共场地（9栋、10栋原地下自行车停车位通道），由物业公司建设物业用房4间，设立了“物业服务中心”，有限解决了物业服务的基础设施；
e)对小区原有通道、楼口、路面、电梯安全通道等公共照明进行了全面更换和增补；f)完成了在7-8栋间、西区进门右侧和东区进门左侧的地面水泥浇灌硬化；
g)修复和置换东西区单元水阀80余个。处理了对7栋地下管道破裂漏水1万多元的故障。h)打破原物业多年未对高层二次供水水箱按物业法规定期清洗的情况，进行了全面清洗；i)对小区7部电梯进行了年度检验并与新的维保公司签订维保合同，由物业公司按物业合同约定，以“包干制”运作、保守性维修方式，承担着巨额维修费用，确保电梯基本有效运行；
j)业主张建民和不愿透露姓名的业主捐赠在7-8栋之间新添儿童滑梯一间，修复原有的滑梯和秋千；
k)在小区内增补、移植、新栽花草。按规范要求施肥、养护；修复了东、西区喷淋景观，今年5.1,10.1重大节日期间增补花草,开放喷淋。
l)对小区所有污水井、雨水井进行了污泥清掏，解决了因堵塞、遇雨喷漫路面的问题；对小区路面进行了填补、井口进行了垫补，解决了人车行进中污水、污泥沾人、响动噪声问题；m)由业委会筹集资金，物业出工在小区东、西区搭建自行车、电瓶车棚，解决规范管理问题。下一步将安装充电设施，实行适当的有偿停放。n)引进“易速递”快递件包裹存放箱，解决小区业主快递无处存放，丢失和被雨林问题。o)建立电梯使用管理办法、机动车和非机动车管理办法，保护小区物业设施安全和业主财产安全；基本规范了小区机动车和非机动车管理，小区曾在10月以前，取得破小区盗窃案件重灾区到盗窃事件为零的突破。
p)处理和解决业主对物业服务的反馈意见20余件，为业主解决了包括管道破裂、上层滴漏、照明及电源故障、管道堵塞等急难问题；
q)接收业主捐赠，为小区业主在9栋大厅内增加设了乒乓桌体育活动设施。r)处理了11月中旬业主投诉占用消防通道停车，被武侯区消防大队现场检查要求整改问题。4、业委会以派员多次赴成都市规划设计院、建委、成都市政府办公厅、城乡房屋管理局、武侯区政府、房管局、武侯区消防大队、双楠街道办、少陵社区等上层、基层政府部门走访、汇报、书面文件汇报等方式，反映小区原开发商和老物业11年来遗留给小区的物业管理、物业设施和物业维修基金等严重问题，努力寻求解决方案。需无果，但基本掌握了与小区业主权益和存在的问题。
在9月份业委会从城乡房屋管理局进一步核实小区业主物业维修资金缴存信息，两次公告缴存情况的基础上，采取文字和QQ群发出“消防监控报警”、“电梯大修或换件”和“地下管道泄漏”等3个需紧迫解决的《紧急维修资金启动预案》，广泛征求业主意见。目的就是为了下一步通过全体业主审议打好基础。
5、业委会聘请专家对小区临少陵东街边沿的小区业主公用绿地的改造和整治编写了方案和改造图纸。为下一步筹资改造打了基础。
6、201*年2月25日愈11年小区售房以来，由业委会筹集资金，成功举办《小区首届新春联谊会》，目前又在筹办第二届联谊活动，将比上次还要热闹。
虽然取得了上述业绩，但小区的业主的安全隐患，唯有动用小区维修资金的问题仍未从根本上得到解决。
包括：
1）消防自动报警喷淋系统失效的火灾预防和灭火隐患；2）电梯年久失修，部件老化故障频发的安全隐患；3）地下管道年久锈蚀破裂漏水与煤气泄漏。
4）对临少陵东街边沿的小区业主公用绿地的改造和整治资金来源和实施尚无成熟方案。5）按物业服务合同约定，亿新物业进场6个月后，提高物业服务费用问题。这个问题对物业服务质量的影响已日趋严重。主要是由于现行物价的飞涨，一些商家和个别业主拒交或拖欠物业服务费，直接影响着物业服务质量、运行效率和服务水平的提高；
6）动用物业维修资金涉及的维修费分摊到户的必备条件：紧急预案项目涉及的所有业主的物业维修资金必须全部缴存；
7）业主所属小区共有面积的权属追溯和维权问题。二、201*年的工作初步意见：
上述这些问题已经业委会全会讨论，计划纳入201*年全年活动项目。我们将拟定实施计划，逐项实施。
1、初步计划在新年过后的2月份-3月之间，首先启动物业维修资金启动预案问题和物业服务质量评估与服务费提价问题。
通过首先经小区60多位“业主代表”审议，进一步征求业主意见方式，严格履行“物业管理条列”等法规和小区业主管理规约等三文本要求，由业主投票表决同意后实施。2、收集和准备资料、信息，诉求和维护小区业主合法权益。由业主委托业委会正式进入包括业主公用房屋产权、小区业主公用露天停车场的索权以及原开发商和老物业的其他侵权问题的法律诉求程序。
3、向市区建设、绿化、交通管理部门书面汇报，在得到市、区相关政府批准后，征求业主意见，筹集改造资金，争取在年底前实现对临少陵东街边沿的小区业主公用绿地的改造和利用，还业主一个占地有9亩多的绿色休闲地。
4.在物业服务费提高后，督促物业公司提高服务人员素质，引入物业管理系统，进一步规范物业服务。在保持三级物业服务质量水平的基础上，向年底达到贰级物业服务质量标准努力。
要实现上述目标，困难重重。业委会目前仍无资金来源和其他生财之道。我们仍是凭着一颗热心和正道之义，无任何工资报酬在做纯粹的贡献！
所以，如无全体业主支持，包括必要的资金捐赠，将举步维艰、寸步难行。但从今年越来越多的业主开始理解和支持业委会工作的状况和趋势看，我们有信心在全体业主的继续强有力的支持下，一如继往的不负业主重托，在为小区业主服务和物业管理方面有新的突破！
我们相信，201*年必将是我们有所收成和更多成绩的一年！
武侯区金地花园首届业主委员会
201*年1月1日
主题词：
业委会年度工作报告
抄报：武侯区房屋管理局、双楠街道办事处、少陵社区抄送：业委会各委员
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金地物业管理公司201*年度工作总结
类别:物业管理评论(0)浏览(158)201*-12-0815:31
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金地物业管理公司201*年度工作总结
李江生总经理在公司201*年度总结表彰会上的讲话
201*年，在集团公司的正确领导及大力支持下，在公司领导班子的带领下，面对激烈的市场竞争和全国范围内抗击非典的严峻形势，公司全体员工团结一致、开拓进取，紧紧围绕年初制定的工作目标开展工作，取得了抗击非典和经营发展的全面胜利，管理工作持续改进，服务品质稳步提升，全年实现主营业务收入共计9669万元，较上年同期增长23%。税前利润、净利润分别比去年提高14.4%和8.8%，圆满完成集团公司下达的各项经营指标。
一、全力配合集团地产开发，小区管理品质不断提升
今年，为了配合集团的物业发展，公司调整了发展战略，奉行“先品牌、后规模”、“把工作重心放在改进集团开发物业的服务品质”的思路，适度放慢对外拓展速度，集中优势资源确保为集团开发的精品楼盘提供配套的精品物业管理。为此，公司进行了一系列的调整：首先强化了领导分工，由总经理直接分管、各副总协助参与集团开发物业的管理服务工作，并专门设立了集团开发物业周工作例会制度，缩短发现问题和解决问题的周期；优化人力资源配置，调换部分管理处负责人；收支实行“取之于集团物业，用之于集团物业”的政策，作为整体不提利润要求。同时，重点抓好以下几方面工作：
第一，抓好制度建设。制定“封闭式管理规范标准”，以集团开发物业小区为试点，并向各全委小区全面推广封闭式管理；加强对各小区的安全评估，对小区内易攀爬部位实施安全防范，采取各项防攀爬措施；实行管理处主任-安全主管-分队长的安全管理组织架构，安全总监-安全管理部-安全主管垂直领导，通过测评考核确定安全主管人选34人；通过理论考核和现场实操，从114名保安骨干中确定分队长人选76人；根据工作岗位的变化，合理调整，分流保安骨干18人，为安全管理工作迈上新台阶打下了坚实的基础。
第二，调整保安培训重点，强调保安的敬业精神和纪律性，以及对值班时各类事件的处理规范，特别是外来人员车辆管理及各种异常情况的处理办法。全年保安培训时间达126小时/人。
第三，加强对保安工作和生活的关心。对保安工资实行了大幅度的调整，解决了保安的社会保险问题，平均增幅达200元/人月；同时投入20余万元资金，完善保安宿舍物品的配置工作；开设公司职工食堂，解决队员的吃饭问题；配置了报纸、金地期刊、金地物业报、金地保安园地等报刊杂志，极大地丰富了保安员的业余生活。
第四、严肃纪律和检查处罚。坚决执行请销假制度，防止私自外出；实行严格的查岗查哨和晚点名制度；加大检查督导的力度，查处睡岗26人，脱岗13人，其它违纪31人；增大处罚力度，受处罚70人次。
今年，公司全面强化“以业主为中心”的服务意识，率先在深圳业内提出并推行“7Ｘ24”服务模式，力求最大限度地满足业户需求；推出入户维修免费服务，集团开发物业全年上门维修4107次，得到业主的好评，大大提高了业主对小区服务的满意程度。公司全年组织了15次有关职业技能和行为规范培训，共28项内容，培训课时达56小时/人。据集团公司三季度对开发物业进行的调查，业主对我们维修服务的满意程度达到了100%。
在销售配合方面，筹备成立上海、武汉分公司和深圳管理部，克服非典困难及异地资源短缺问题，全力投入深圳翠堤湾、北京格林小镇和国际花园、上海格林春晓和春岸等项目的前期介入和销售配合工作，全面展示金地物业管理良好形象，满足集团地产销售配合工作的需要。
今年，针对北京格林小镇存在的问题，公司先后从深圳总部抽调2名工程师、2名客服主管、15名维修人员及2名客服人员充实到管理处，给予人力资源的支持。同时派出客服人员参与和组建应急维修队，在地产客服中心统一调度下统一工作，全力参与地产维修整改工作，使小区工作各项管理步入正轨。海景方面，积极配合地产公司做好业户走访工作，“黄牌”数量从高峰时期的130户270块，减少到目前的2块（字朝里放置于阳台内），最大限度地降低了在社会上形成的负面影响，减弱和抑制了对翠堤湾的销售工作产生的不良影响，有力地配合了地产公司的品牌策划和销售工作。翠堤湾方面，面对销售、入伙、装修、业主生活同时并存的环境条件，公司全力以赴提供一流的销售现场管理、入伙前与业主的主动沟通及规范的入伙手续办理、服务导向的装修管理，尤其是超前做好复杂环境下的封闭式管理和快速反应的维修服务，使已入伙业主的生活成为潜在客户看得见、摸得着、信得过的促销样板，使得翠堤湾在5月份便基本完成了全年的销售任务。
今年以来，翠盈嘉园、芳邻等6个小区先后成立了业主业委会，金地花园业委会完成改选。金海湾、金地花园、金地翠园等9个管理处完成了物业管理合同的续签工作。金地海景顺利通过安全文明小区的复检工作；翠堤湾、彩世界、太阳新城小区通过市级安全文明标兵小区的考评；彩世界通过深圳市物业管理示范小区考评；嘉多利花园通过广东省物业管理示范小区考评；公司通过质量体系认证复审，同时被沙头办评为环卫工作标兵单位。太阳新城、嘉多利花园两个小区清洁工作实施外包；碧华庭居、金地翠园消防系统进行了外包。金海湾花园电梯签订了外包协议。为公司相关外包工作进行了有益的尝试。
二、品牌宣传效应显现
今年，为配合公司市场营销工作，公司切实加大了品牌宣传。根据“管理项目树品牌，顾问项目创效益”的思路，以开发商、中介公司和物业管理同行为重点宣传对象，一方面打造塑造精品小区，通过让客户参观小区以及接受业务培训等方式，亲身感受金地物业的管理，达到业务拓展的目的，仅金海湾花园，全年共接待公司、地产、集团、置业的参观超过一百批次，参观人数近千人次，同时接待了来自西安、桂林、洛阳、南京、武汉、石堰等全国各地顾问单位物业公司人员的实习。另一方面，我们以报纸、广告、参展等多种形式，全方位进行品牌宣传。201*年公司共出版《金地物业管理》报12期，平均发行数量为11000份/期，发行范围遍及27个省市。公司内外部网站在今年也进行了改版，全年共上传各类文章616篇，在报道公司重大新闻和重要信息、展现公司业务规模和市场拓展步伐、宣传公司业务类型和服务特色、反映员工思想动态和改进建议等方面发挥了积极的作用。《金地物业管理信息》也于今年下半年面世，以每10天为一期的频度对外免费推出，目前阅读人次节节升高，反应热烈，要求订阅的与日俱增，公司的品牌得到进一步的推广。在11月底举行的住交会期间，我们接待了来自全国28个城市的43批客户，为明年市场拓展打下了坚实的基础。
三、市场拓展频创佳绩
201*年，在抓好集团开发物业管理品质提升的同时，我们还按照集团领导的要求，丰富公司的物业管理类型，延伸产品线。自去年实现写字楼顾问管理市场突破后，今年再接再厉，取得了写字楼（万基大厦）、酒店式公寓（白领公寓）、学生类公寓（重庆学府大道69号）以及中心区顶级豪宅（熙园）等业务的拓展，尤其是万基大厦与白领公寓的接管，实现了该业务市场零的突破，标志着公司产品结构开始进入真正意义上的调整。
今年，公司以品牌求发展，将精力投入到中高档市场的开拓上，注重项目的投入产出，理性选择合作伙伴，全年新签22个项目，其中：全委项目6个，顾问项目16个。新拓展项目的管理面积243万平方米，其中：全委项目64.2万平方米，顾问项目178.8万平方米。目前，公司共接管项目118个。其中：全委项目34个、顾问项目84个；管理总面积1648.6万平方米，其中：全委项目389.4万平方米，顾问项目1259.2万平方米。
至此，公司管理项目已发展到全国31个城市，其中今年新拓展城市8个，分别为洛阳、厦门、佛山、宜兴、烟台、潍坊、海口、镇江。
四、管理工作改进明显
进一步强化清单式管理，推行月度工作计划考核网上填报和考核，网上工作日记填报、顾问项目管理信息填报等，规范提升了管理的力度和效率。
完善顾问运作工作指引，强化前方项目经理，后方专家顾问团的运作，保障并进一步提升项目管理品质。
积极搭建金地物业管理网上办公平台，先后开发包括计划考核、项目管理、物流管理、人力资源等在内的十余个模块，为公司办公信息化建设奠定了坚实的基础，提升了公司形象和管理效率。
加强分支机构财务核算、稽核、审计管理力度，建立了公司经济效益测算模式、对分支机构业务管理及指导的体系，改变了财务部原简单的核算职能，确立了财务管理在日常工作中的作用和地位。
品质管理体系的健全完善，作业操作文件体系的修订、品质检查方法的改进、质量问题的整改跟踪督导，逐步形成兼顾、覆盖各地管理的管理体系建设。
完成会所移交工作，改进会所经营管理，有效的改变各会所长期亏损的局面，逐步形成良性运作。
安全管理工作的改进提高，保安人才的建设、小区封闭式管理的实施、安全管理垂直管理模式的探讨和尝试，保安员社保、工资改革、居住伙食条件的改善，推动安全管理的有效实施。
小区设备管理模式的探讨和实施，工程部在业务管理地位的明确，强化了各小区的设备日常维护工作，改善了设备运行效果。
狠抓制度执行落实，通过月度工作计划和考核、工作日记、着装、劳动纪律等的检查，确保公司各项制度得以执行。
分公司基础管理工作的强化及区域运作模式的总结。
五、人才队伍建设效果显著
今年以来，公司就人才引进的渠道和方式进行了探讨，人员招聘组织、管理的改进，为公司在人才引进特别是高素质人才引进奠定了基础。一方面立足业绩考核和能力评估，不拘一格，积极选拔内部人才，共晋职晋级169人。另一方面大胆引进外部人才。通过参加现场招聘会、网络发布招聘信息等手段，共招聘管理层员工96人，本科以上占31.2%，其中硕士生1人，本科生29人；主办以上占48%，其中主管11人，主办35人。同时加大对项目管理人才和保安骨干的招聘力度，共招聘项目管理人员24人，保安骨干20人。
推进保安招聘与基地化建设。通过多种渠道，与多个学校、人才市场建立了长期合作关系，进一步完善保安的基地化建设，共招聘518余名保安员。
在公司内部推行三级培训管理，公司级培训共计16次；职能部门组织对口培训共计24次；部门内训约计774次。管理员培训时间达121.5小时/人年，保安人员培训时间达126小时/人。
六、企业文化精彩纷呈
这里特别值得一提的是，在201*年，我们遭遇了前所未有的非典疫情，在这场没有硝烟的战斗中，我们的管理处广大员工身处战斗第一线，承受住了巨大的压力，在公司的高度重视与细心指导下，积极投入到抗击非典的工作中去，以无私奉献的高尚品质，为防抗“非典”做了大量的工作。如长期坚持对小区进行消杀、消毒，向全体业主宣传抗“非典”知识，努力为业户创造一个健康安全的生活环境。尤其是在北京成为非典重灾区，碧华庭居、彩世界管理处分别出现一例疑似病例的情况下，我们的员工没有退缩，他们克服自身的恐惧，忠于职守，不顾个人安危，一如既往地坚守在工作最前线，表现出优秀的职业素养和崇高的思想品质，赢得了开发商和业主的嘉许和赞誉，也展现了金地物业公司强大的企业凝聚力。
虽然遭受了非典，201*年公司企业文化活动和社区文化活动依然有序进行。公司组织了女员工“三八”节旅游，先进员工赴韩国旅游，并成功举办了“司庆杯”篮球赛。同时，公司还积极参与集团组织的各类活动，先后参加了集团“创新杯”保龄球赛、“诚信杯”足球联赛、“激情杯”游泳大赛、“共享杯”羽毛球赛等，并在足球、排球、篮球三大球赛事中夺冠，展示出公司员工精诚协作、团结互助的良好精神风貌。
小区的社区文化活动方面，公司利用五一、六一、国庆等重大节假日，在各小区组织开展了多种形式的社区文化活动，如举办各类赛事、展览、讲座、少儿活动以及晚会等，丰富了社区生活，增进了与业主的交流，得到了小区业主的好评。
七、反思与展望
各位领导、全体同事，201*年工作改进业绩让我们坚定了发展的信心，我们也清醒的知道，成绩是在集团领导正确领导下，全体员工努力拼搏的成果。与201*年相比，我们在业务类型、赢利能力、企业规范建设、基础管理、人才引进等方面取得了一定的成效，但我们仍然存在很多的问题和不足：金地物业管理品牌品质与集团地产的精品要求有差距；在行业中的领先地位、优势不是很明显；基础工作仍然不够规范、扎实；管理执行力与目标要求的差距较大；跨地区的业务管理能力较弱，人才队伍建设不能满足发展的要求，等等，这些都是公司发展面临亟待解决的问题，也是公司今年的重点改进工作。
我们在过去取得了一些成绩，但离我们的目标还有很大差距。201*年，我们还有很多事情要做，我们的工作还需要不断地改进：公司住宅小区的物业管理，除了继续做好封闭式管理，今年还将全面推行定岗定编，小区开支预算分类分级管理，改进配套的物资配送和财务报销程序；顾问管理要大力推进在线式顾问工作平台建设，完善、改进顾问项目的作业流程，建立科学的运作体系，通过任职资格认证、在岗培训，通过顾问工作指引、项目任务书、顾问报告专家组，提高顾问项目品质受控性；市场拓展要强化甲方意识，建立起市场拓展模板和潜在客户档案；加强人员素质提升，大力加强员工专业能力培训，培养本地人才，引进专业人才，尤其是拥有丰富物业管理经验的骨干成员，强化终端管理能力；推动计划考核体系调整完善，使工作计划与岗位职责结合起来；品质管理要抓好文字规范和行为规范，通过流程规范去实现品质与成本目标；加强分公司基础管理，强化职能部门对分公司工作的指导与支持；等等。
根据公司所处发展阶段特点和建设改进型企业的要求，我们将201*年确定为“纪律年”，并提出了“以纪律提高效率”的口号，要求各个部门、各个员工必须不折不扣地执行公司制度、计划与决策，严明纪律，提高公司整体工作效率和协作效率。今天我们将在此与各部门签订201*年工作目标责任书，也是出于加快工作节奏，提高工作效率的考虑。在座的各位都是金地物业的管理人员，是推动公司发展的原始动力，希望大家要有危机感、紧迫感，适应公司发展、改进的需要。
各位领导、各位同事，201*年是集团快速发展、硕果累累的一年，无论是经营效益还是企业品牌，都充分得到社会、市场、客户的认可，集团领导也因为他们卓越的贡献得到社会的高度评价，在201*年由建设部科学技术委员会、中国房地产与住宅研究会、中国房地产业协会城市开发专业委员会联手推出的201*CHIC中国房地产推动力人物年度榜中，集团凌克董事长被推为“中国房地产十佳产业推动人物”，张华纲总裁位居“中国房地产十佳品牌人物”榜首，赵汉忠副总裁则以其在上海地产界的出色表现而成为“中国房地产十佳创新人物”，作为金地员工，我们深感自豪和信心，当然我们也倍感压力，那就是集团快速发展对物业公司发展的要求、集团地产品牌对物业管理服务品牌的品质要求。
各位同事，新的目标、新的任务、新的挑战，面对机遇和挑战,我们有理由相信在集团公司的支持、关爱、帮助下，通过全体员工的精诚努力，协同奋进，开拓进取，金地物业管理未来发展前程似锦，在跟随集团公司发展的同时金地物业管理公司以及公司全体员工将得到更大的发展，实现公司和员工价值的最大化，实现公司经济和员工事业的可持续性发展。
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