房地产行业税收管理与检查的培训心得
房地产行业税收管理与检查的培训心得
甘肃地税房地产行业税收培训班脱向东
在即将进入严冬的季节，我来到了气候宜人南国莆田，有幸参加了国家税务总局在福建省地方税务局培训学院举办的房地产行业税收管理与检查的培训班，在这一个月的时间里，系统地学习了房地产行业税收相关法律、税收征管实务、房地产行业涉税会计实务、涉税政策及应用、纳税评估分析、税收新政策解读、公务员心理健康与调节等8部分课程。盘点一月的培训学习，收获很大，开阔了眼界和思维，使我受益匪浅，为今后更好的工作奠定了基础。风景秀丽的古城，丰富的校园文化，悠久的历史文化，四季如春的环境让我喜欢上了这个美丽的南国之城。学院热情的接待，周密的安排体现了培训学院的高度重视，从课程安排到衣食住行，无不体现了学院为组织好这次学习培训所付出的努力。让学员们充分地感受到了组织的关心和温暖，从而激发了大家的学习热情。培训期间，课程安排充分考虑到基层工作的实际需要，以注重实效为原则，安排了与我们日常工作密切相关的课程，学员们以极高的热情投入到学习中去。大家认真听讲、积极思考、热烈讨论，进一步开拓了视野，增强了对房地产行业税收知识的理解。丰富的外出考察，缓解了学员的学习压力。在学院的精心组织下，培训班成为一个积极向上的团队，圆满地完成了各项学习、考察任务，给学校留下了良好的印象，开班之初的“破冰”活动和课余丰富多彩的文体活动，使学员们增强了沟通、增进了友谊。通过一个月的学习，我感受到：
其一、开阔了视野增长了见识。听了各位老师的各种讲课，我的知识面得到了丰富，思想认识有了进一步提高，视野得到了拓展，提高了对经济税收知识丰富的认识，对房地产行业税收政策的再认识，对人生的价值有进一步的认识和感悟。
其二、鼓足了干劲，激发了动力。学习、学习、在学习，使我越来越感觉到，要使自己跟上新形势的需要，就必须不断充电，更新知识结构，既有政治理论的素养，又要有丰厚的文化功底，既有经济知识的理论和实践，更有全新的知识结构。
其三，获的了新知，陶冶心志。老师的讲解令我耳目一新，新的知识，新的环境，新的同学，特别是公务员心理健康与调节课程，使学员得到了思想境界的提升，共同融入了校园。同时，对我们每一位地税人来讲，时代的进步和科学发展对我们提出了越来越高的要求。要跟上时代的发展，应对时代的挑战，就必须学习，提升能力，生活才会更加充实。
扩展阅读：201*年房地产业及建筑安装业税收专项检查工作总结
201*年房地产业及建筑安装业税收专项检查工作总结
201*年，全国共有67个省级税务机关组织开展了房地产业及建筑安装业税收专项检查工作。现将有关情况专题总结分析如下：
一、房地产业及建筑安装业的概况
(一)行业现状
房地产企业，既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。其开发业务的运作，一般需经过土地或房产的获取、筹资、规划设计、开发、销售策划、预售销售、房屋完工验收交付使用、商品房的出租出借、商品房的自用、商品房的售后回租、项目成本清算及所得税计算环节。而建筑安装业，则包括建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业等内容。
房地产业及建筑安装业既有紧密联系又有很大不同。其一、它们是不同的产业：房地产属于第三产业，建筑业属于第二产业。其二、是流动性差异大：房地产公司绝大多数为项目公司，依附在所开发的土地上。即开发一块土地成立一个项目法人公司，项目结束公司也就注销。而建筑公司由于有跨省经营、施工地点变化多，造成流动性大。其三、是承担的任务与人员结构不同：房地产公司的主要工作是办理房地产项目开发的各项手续，职工人数少，管理人员所占比例大，主要承担房产建造过程中的管理、协调与房产建成后的营销工作。建筑公司主要是承担对建设项目的工程作业，职工人数多，管理人员所占比例小。其四、房地产公司的开发周期长，资金占用量大，自有资金少，借款多，开发手续繁，风险大，利润高，属于资金密集性企业。建筑公司竞争激烈，属于劳动力密集性企业。这两个行业的紧密联系的方面是房地产公司的开发项目一般都交给建筑公司进行施工。
(二)税收征管现状
房地产业及建筑安装业的税收，除201*年以来的新办企业的企业所得税外，其他各税基本上都属地税机关负责征收。另外，建筑安装业还有两个特殊情况：其一、其外出经营施工业务需缴纳的流转税由劳务发生地负责征收；其二、有分包业务的，总承包方依法负有代扣代缴分包公司营业税的义务。
从征收方式上看，房地产公司一般都是实行查帐征收，建筑公司既有核定征收又有查账征收。
从企业所得税的汇算清缴上看，房地产公司既有年度清算又有项目清算，而建筑公司一般只有年度清算。
二、201*年房地产业及建筑安装业税收专项检查情况
(一)检查概况
201*年，全国共有67个省级税务机关组织开展了房地产业及建筑安装业税收专项检查，共检查纳税人51390户，检查有问题26197户，问题率为50.98％；查补收入807349.46万元(其中，查补税款708879.12万元、加收滞纳金25977．63
万元、处以罚款72492．72万元)，处罚率为10．23％；入库收入552913．49万元，入库率为68.49％；共调减亏损企业申报亏损额
81955．65万元。国地税分项情况见下表：
201*年房地产业及建筑安装业税收专项检查国、地税情况表单位：户、万元项目国税系统地税系统开展单位数33个34个检查总户数16160户35230户检查有问题户数7065户19132户问题率43.72％54.31％
查补收入合计268380.53万元538968.93万元其中，查补税款241886.43万元466992.69万元加收滞纳金7204.66万元18772.97万元处以罚款19289.45万元53203.27万元处罚率7.97％11.39％
入库收入合计180437.26万元372476.23万元入库率67.23％69.11％调减亏损企业申
报亏损额
70127.92万元
11827.73万元
(二)相关数据分析
1．查补总量分析。房地产业及建筑安装业查补收入占201*年税收专项检查工作查补收入总额的42．51％；户均查补收入(查补收入数／有问题户数)30．82万元，是总体户均查补收入的4．37倍；问题率为50．98％，高于全国平均问题率(38．64％)12．34个百分点。这说明在今后一段时期内，房地产业及建筑安装业仍将是税务稽查工作的重点之一。
2．税种分析。从查补各税的组成上看，查补的营业税、内外资企业所得税占本项检查查补收入的72．78％。其中，营业税212809．07万元，占27．85％；内外资企业所得税362726．12万元，占44．93％。这说明营业税、内外资企业所得税等行业主体税种是房地产业及建筑安装业的稽查重点。三、检查发现的征管漏洞及改进建议
(一)房地产业
1．税收管理员责任心不强，造成征管漏洞。一些征管人员不认真分析企业申报资料的真实性、合理性，不认真分析税金增减情况及产生的原因，企业申报多少就征收多少，对企业申报中涉及的重大涉税事项、重大涉税金额不能及时与其他资料进行核对，也不到企业去与财务帐册进行核对，造成了税收征管上的漏洞。如广州国税在检查中发现有企业将合同金额中已预提但未付的款项以及按合同金额的1％预提的不可预见费用，在开发成本中列支，涉及金额4577万元。另有广州某房地产企业预提了还没有发生的开发成本，初步查明涉及金额约3000多万元。又如201*年广西南方置业有限责任公司将原收购的佳园房地产40％股权转让给广西万正房地产有限责任公司，取得转让收益1360．6万元未进行纳税申报。又如海南金鼎实业发展股份有限公司201*年转让某房地产项目，把经评估增值的土地成本计入开发成本中并以此结转开发产品销售成本，按税法相关规定少调增应纳税所得额1201．2万元；201*年转让某房地产项目，把经评估增值的土地成本计入开发成本中并以此结转开发产品销售成本，少调增应纳税所得额975万元；201*～201*年海南在建项目金鼎中心商厦，把经评估增值的土地成本1050万元计入开发成本中。
改进建议：鉴于房地产开发业务具有特殊性，业务流程比较复杂，专业素质要求较高，建议实施专业化分类管理。在此基础上，进一步落实税收管理员制度，提高税收管理员素质。房地产行业企业所得税税收征管工作与税收管理员的业务素质、执法水平也有着密不可分的关系。因此，要对税收管理员有针对性的开展房地产行业税收政策和会计核算制度的培训，让其熟悉掌握房地产行业相关的政策法规，熟悉房地产企业的会计制度，明确其收入和成本费用的确认方式，了解整个房地产开发交易的全过程，适应复杂的房地产税收征管工作。
2．主管税务机关未能及时与当地相关职能部门进行有效沟通。检查发现，税务部门未根据房地产开发项目属地征收的原则，定期主动到属地房地产管理部门了解索取开发项目的预售证书、产证等资料及办理情况，据此督促房地产企业及时对预售收入交纳预征所得税、对竣工项目及时结转收入以纳入年度所得税清算。如桂林桂加房地产有限公司201*年年末“预收帐款”余额达2340万元，未按季预缴企业所得税；又如海南金手指公司是房地产开发公司，同时开发几个项目，已陆续完工并入住，但一直未按规定对完工的项目进行结转缴纳企业所得税。
改进建议：加强部门信息共享，实现税收的源泉控管。房地产企业的开发业务流程主要包括立项审批、规划设计、项目建设施工、房屋销售和物业管理等，在每一环节都必须通过政府有关部门办理相关手续。税务机关应与政府、地税、计划管理，国土管理，城市规划，城市建设和房产管理等行政管理部门加强配合，定期主动向相关部门索取房地产业的涉税资料，及时掌握房地产开发企业的开发进程，对房地产企业进行跟踪管理，随时了解房地产企业的应纳税情况和纳税异常情况，项目竣工结算要由税务师事务所提供审核报告，通过借助外部力量来共同把关，从而对税收征管工作起到事半功倍的作用。
3．国税机关对房地产业的日常管理缺乏力度。目前，国税部门普遍存在“重增值税，轻所得税”的管理理念；对房地产企业的申报数据、费用列支的真实性、计算方法的政策准确性更缺少有效的日常监督，企业出现的问题得不到及时纠正，并由此造成了房地产业偷逃税款的大量存在。
改进建议：将房地产企业作为重点税源管理对象进行监控。每年的税收专项检查都将房地产行业做为检查的重点，从该行业的户均查补数看也应作为税收征管部门的重点征管对象。各级征管部门应该在所管房地产公司建立一整套重点企业税源监控管理办法，从源头上堵住房地产企业偷税现象的发生。通过健全制度、夯实基础、跟踪监控、落实责任，实行精细化管理。从制度入手，从基础着眼，按户和单项工程项目建立房地产行业纳税档案，实行一户一档，对房产开发项目实行“栋号管理”，按施工栋号或商品房销售的栋号登记台账，全面掌握每一栋号的成本、核算和销售情况，把房地产开发全过程纳入税源监控，不断地改善和创新管理方式，并不折不扣地执行落实，这是精细化管理的基础。房地产行业企业所得税虽然因为会计核算复杂，有其征管的难度，但它相比其它工商业，也有它好管理的一面：一是它所开发的商品房是一种特殊的商品，是不动产，不能转移也不能隐藏；二是它的许多信息，都可以通过调查进行比对核实；三是从立项施工到销售，它都有一定的程序，并要签订一系列的合同。只要把基础工作做细做实，就能牵住牛鼻子，把不好管的税收管好。
4．部分税务机关内控管理薄弱。河北国税在检查中发现部分税务机关内部管理不力，存在人为调节收入的现象。一些地区税务部门在完成年度税收计划的情况下，人为控制税收入库进度，将税源留在企业，有税不征、违规缓征，甚至违规退库或利用税款过渡户人为调节收入。改进建议：要严肃税收征管纪律，严格按照税收征管法的要求按时、足额把税款解缴入库。
5．企业所得税的现行管辖体制存在不足。一是由于目前发票的管辖权是按照流转税分别进行划分的。因此，企业所得税和流转税在国、地税分别管理的纳税人，在现在国、地税征管信息没有达到共享的情况下，纳税人少记、漏记应税收入在短时间内很难被发现。二是企业所得税管理范围是以企业所得税企业成立的时间为划分标准，在201*年以前成立的企业，其企业所得税由地税管理，201*年以后成立的企业，其企业所得税由国税管理。广西国税在稽查中反映，由于房地产企业的企业所得税与流转税的管理机关分离，造成了同一纳税人国地税都管或都不管的现象。
改进建议：必须加强国、地税务机关之间的配合与信息沟通；尽快构建国地税一体化的信息平台。
(二)建筑安装业
1．粗放型的税收征管模式，效率较低。目前，对于建筑安装业的税收征管，由于主管税务机关征管人员较少、专业性管理较弱、征管流程设置尚不完善等原因，各征收单位普遍采取“以票管税’’手段，仅停留在对建筑业专用发票实行代开监管上。税务部门对建筑业纳税人仅从纳税申报表和财务报表获取征管信息，不能从整体上掌握其收入、成本、费用、税金、资金流动等财务指标，因此对纳税人具体施工工程项目的纳税状况难以准确掌握，零申报、申报不实甚至不申报等情况时有发生，工程税收监控、税款流失或滞后缴纳现象仍不同程度的存在。如浙江地税检查的某建筑公司接受一项目经理(某房地产公司的在职管理人员)挂靠承建一商住两用楼，合同金额600多万元(不含附属工程款)，同时合同约定工程进度款先支付给建筑公司，项目所涉及税费由建筑公司缴纳后将工程余款返还给该项目经理。但实际操作中，仅有28万元工程款通过挂靠单位支付给该建筑公司，其余700多万元(含附属工程款及工程量增加的工程款)直接支付给项目经理，未在该建筑公司账面上反映施工收入，而工程竣工验收后，又因其他原因未及时进行竣工结算，结果造成未入账的700多万元工程款迟迟未申报纳税达2年之久。改进建议：对建安企业实行工程施工备案制。加强工程监督，严格规范总承包人的纳税申报，要求建筑安装企业在每项工程动工之前，将承接工程的施工合同或协议复印一份报主管税务机关备案。对各个建筑项目实行一人一个或多个实施跟踪，适时掌握各个建筑项目的进展情况，确保税款及时足额入库。此外，统一按照工程进度征税，根据规定提供建筑安装业专用发票，并对发票开具及税款征收实行全程监控。
2．外出经营项目的税收管理亟待加强。建筑安装企业跨地区跨省经营的情况较多，在现行税收征管体制下，其企业所得税的纳税地点与营业税纳税地点不在同一个主管税务机关，纳税人使用的发票是经营地税务机关提供的，纳税人核算地的主管税务机关无法及时掌握其发票开具情况，如果纳税人在经营地取得的收入不记帐，经营地主管税务机关又不能及时提供纳税人经营情况的信息，那么核算地的主管税务机关就发现不了纳税人的偷税嫌疑，待发现时还须跨地区调查，耗时费力，增加税收成本。
改进建议：对建筑业营业税的征收管理，要严格实行“项目登记”和“以票管税”相结合的管理制度重点解决税款征收和税源监管问题。建筑业纳税人在签订工程承包合同后，办理《建筑安装工程项目纳税登记》，按工程项目申报缴纳营业税。办理纳税申报时，须同时持纳税申报表、
《已完工程项目明细表》和《建筑安装工程项目纳税登记》，由主管地税机关登记、验证并作纳税记录。同时，要求纳税人进行已完工程结算时，必须开具建筑业专用发票；建设单位在结算或支付工程款时也必须以建筑业专用发票作为结算或支付凭证。建筑业专用发票交由主管税务机关保管，实行监管代开制度。如此一来，既遏制了一些建筑业纳税人欠税的连续发生，也可以堵住小型零散建筑单位利用发票偷税的空子，从而管住建筑业税收的源头。
3．税务部门未对连续亏损申报的企业进行严格审核。如云南雅饰装饰设计工程有限公司在怒江、大理等地的工程收入未按规定依法申报纳税，账务处理也未按税法规定进行核算和调整，1995年至201*年共收取工程款5015．78万元，其中挂“应付账款"1519．27万元未结转收入，而向税务机关报送虚假的纳税申报表，多年来申报企业所得税一直为亏损，以此方式偷逃国家税款。
改进建议：税务部门要根据规定对企业的亏损额进行实地审核或进行纳税评估。同时，总局应专门下文明确：未经税务机关审核、评估的年度亏损，企业不得在以后年度的税前弥补。
4．部分查帐征收企业税前利润向所得税核定征收企业转移。如宁波国税在检查中发现，一些企业在“核定征收”上做文章，将税前利润从查帐征收企业转移到核定征收企业。
改进建议：尽管由于客观上查帐征收与核定征收在税收制度安排上存在差异，使企业具备利益输送的条件，但如果两者之间不存在关联关系，则利润转移也不会产生。因此核定征收企业如果与关联企业有经济业务的往来，则税务征管部门应该要求这些企业在纳税申报时进行明示。四、检查发现的政策缺陷及改进建议
1．非关联企业间的民间融资利息支出的税前扣除问题。按照现行《贷款通则》第61条“企业之间不得违反国家规定办理借贷或者变相借贷融资业务”的规定，不允许民间融资。但房地产企业普遍存在向非关联企业间融资的现象，税收政策认可民间融资行为，并对其借款利息支出税前扣除问题作出了具体规定：
《企业所得税暂行条例》第6条第2款第l项规定，
“向非金融机构借款的利息支出，不高于按照金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内的部分，准予扣除”，在《企业所得税暂行条例实施细则》第10条“纳税人除建造、购置固定资产，以及筹办期间发生的利息支出，允许扣除。包括纳税人之间相互拆借的利息支出。其利息支出的扣除标准按照第6条第2款1项的规定执行”，在《企业所得税税前扣除办法》第36条“纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本50％的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除”。这种政策上的不一致，给税务机关和纳税人带来了困惑。
改进建议：总局与相关部门进行沟通协调，尽快明确民间融资利息支出的税前扣除问题。
2．广告费税前列支的政策规定不一致。湖北国税反映，《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[201*]31号)第8条第2款第l0项规定，
“内资房地产开发企业，其预售收入不可以作为广告费、业务宣传费、业务招待费的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数；新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按规定标准扣除，结转期最长不超三个纳税年度。”这就是说，在预售期间至完工之前，即使这三项费用进入当期损益，也要进行纳税调整，如三个年度内还未完工，意味着这三项费用不能进入计税成本，但《企业所得税税前扣除办法》第40条规定，“广告费可以无限期向以后纳税年度结转。”
改进建议：进一步明确规定房地产企业广告费税前扣除结转期期是否也可以按照《企业所得税税前扣除办法》第40条规定执行。
3．房地产企业在内外资政策规定上的不统一。湖北国税反映，国税发[201*131号文件第6条规定，
“开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。”但外资房产企业所得税政策上没有明确视同销售的规定。
改进建议：内外资房地产企业在现有所得税政策上存在着一定尚未明确的方面应作进一步的明确与解释。
五、检查发现的违法问题及检查技巧
(一)房地产企业
1．预售房款未按规定预缴税款违法问题：①预售房款记入“应付账款”等往来科目归集，不通过“预收账款’’科目核算，长期挂账不结转收入。②将预收房款作为购房定金或其他垫付款项，不结转收入。③以收抵支，巧立门目，通过“其他应收或应付款”科目直接拨付工程款等。④分开开票，一部分开预收款发票交财务，将另一部分开具收据货款入销售部，不入企业财务账。
检查技巧：1、了解企业预售房款从收取到记账的程序及相关记录，将记录内容和发票、明细账、总账报表相核对，看金额是否一致；2、到地税部门核对企业开具预收房款的发票金额与申报的预售房款是否一致；3、查看建设部门批准的预售房许可证，看企业可预售的房屋的位置、地点、面积售价等；4、查看预售房合同，核对与客户进行商品房交接记录，确认已交接商品房收取货款是否与开票数一致。
2、故意隐匿商品房销售收入、视同销售不作收入。
违法问题：1、销售收入确认不及时，长期挂在“预收款"账上，以未清算、未决算为由拖延缴纳企业所得税；2、只计商品房收入，车库销售不计收入；3、整体转让“楼花”不作收入，即开发商将部分楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业，按照约定收取转让费，却不按规定作收入，而是挂往来账，甚至私设账外账；4、先租后售的收取的租金不记收入；5、以开发的房屋向建筑商抵账等债务重组业务中，不进行收入的确认；6、以房屋抵顶地价款赔偿给原住户的房屋不作收入处理；7、合作建造开发产品以房屋抵顶投资额、以土地使用权、股权等权利换取开发产品不作收入处理；8、视同销售产品不记收入；9、视同销售商品价格偏低；10、价外费用(如代物业收取的有线电视初装费、燃气管道安装费、防盗门、封闭阳台等)不记收入；11、与关联方之间的出售、出租业务，或挂往来、或随意作价；l2、代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料、按合同留归开发企业所有的，不作收入处理；13、将收取的拆迁安置补偿费列“其他应付款”，年末不结转营业收入；l4、其他收入如施工方延误工期的罚款收入、政府给予的安全奖、优质奖等不入“营业外收入’’核算。l
5、开发企业将更名费、拖交房款押金、罚息收入、没收的违约保证金、定金等收入记入往来账户。
检查技巧：1、收集企业资料，查看企业在开发过程中取得的立项审批表、房屋开发规划书、预售许可证、土地转让合同、项目建筑平面图、竣工验收单等资料，了解企业开发项目及进度情况；2、从房地产主管部门或相关部门收集各项目建筑面积，与账面记载面积、实地开发面积核对，以确定可销售面积；3、审查企业各项会议记录、董事会决议，看有无特殊事项发生(如抵债、赠送等)；4、到销售部门实地查看销售合同、统计数据、售房发票、收款收据等资料，并将结果与账载记录相核对，以确认收入准确性、及时性；5、根据未售房屋明细表，并到实地核对，确认未售房数量、面积；6、根据发票开具情况，抽查部分用户进行核对，看开票金额与收取货款金额是否一致。7、应检查“银行存款，，明细账及“其他应付款”、
“营业外收入”、间接费用等科目，看企业收到更名费、拖交房款押金、罚息收入、没收的违约保证金、定金等费用后是否挂往来，是否进营业外收入，是否冲减期间费用。
3．固定资产未按规定核算
违法问题：1、企业将用于办公的电子设备及汽车、用于宣传音像设备等记入销售费用或低值易耗品，在税前扣除。2、企业将开发产品作为售楼部，或提供给职工使用且已办理产权证明(产权所有人为本企业)，未将此部分成本从可售总成本中结转至“固定资产"。
检查技巧：1、检查企业的固定资产账目，核实相关情况。2、检查企业办理产权情况，凡将开发产品产权为本企业的应当作相应税务处理。
4．成本划分不清
违法问题：1、不按规定计算期间费用和开发产品成本，擅自扩大期间费用；2、将未竣工验收产品成本并入产品销售成本；3、扩大拆迁安置补偿面积，减少可售面积，多转经营成本；3、在未取得建筑商合法凭证的前提下，将预计建筑成本转为销售成本；4、返还给建筑商的货款未冲减销售成本；5、立项作为经营资产的项目不及时结转，或并入可售面积计算销售成本；6、企业自用房产仅分摊前期工程费、基础设施费等费用，而土地成本、借款利息、建筑安装等费用由出售房分摊；7、建筑成本重复入账，在取得建筑发票结转完工成本入账的同时，又签订虚假单项合同，或者将建材发票重复进入开发成本。
检查技巧：1、检查企业销售成本明细账，将销售成本与销售收入对比分析，复核计入销售成本的户数、面积和销售收入的统计口径是否一致；2、根据当期销售面积以及可售单位工程成本费用，计算当期成本费用，审查申报数据是．否准确；3、检查企业开发产品成本明细账，看所列成本是否有合法凭证入账；4、查看企业立项报告书和竣工验收单，了解公用设施、配套设施和经营资产的处理情况；5、看往来款项科目，看是否有返还建筑商或其他供应商资金而未冲减成本情况。
5．借款费用企业所得税前列支不规范
违法问题：1、将利息支出全额在“财务费用”科目中直接列支；2、向关联企业借款全额在税前列支；3、借款给关联企业长期挂“应收账款”、
“其他应收款”等往来账务，不按照独立企业往来结算应收利息；4、通过其他企业或个人拆借资金在“财务费用”列支。
检查技巧：1、检查企业“长期借款”、“短期借款账”，了解企业资金来源情况；2、检查企业“财务费用”等科目，看企业列支的金额是否超过规定标准；，3、检查企业资金往来科目，看是否有长期挂账情况，分清是借入资金还是借出资金，是否属关联企业。
(二)建筑安装业
违法问题：1、混淆税目，采取低税率代替高税率的手法偷漏税款。企业对其应按5％申报纳税的设计与建筑装饰收入全部按建筑安装收入3％税率申报纳税，造成营业税流失。2、总承包人对其分包业务未依法履行扣缴义务。某些建安企业承包工程后，按项目部分对外分包，承包企业只就本身收入部分申报纳税，未履行代扣代缴义务。分包人既无资质又无证件，也不申报纳税。工程总承包人是外地的，分包工程由外地和本地的施工企业分别承建。工程完工后，建设单位按协议将工程款分别支付给总承包人、转包人、分包人，致使税务机关无法按规定让总承包人履行代扣代缴义务，部分建筑企业向个人移包工程，与个人在订立分包合同时，没有对个人分包工程实行代扣代缴营业税及附加。分包．现象的普遍存在使税务机关对建安企业的员工情况很难监控，个人所得税流失严重。3、农村建安企业税收秩序混乱。农村建安企业在内部管理、工程款结算、纳税秩序上混乱。公司对各施工小分队包而不管，只为其在建筑合同或银行贷款书上盖章，而收取一定的管理费，其他一概不管。偷税行为表现在：私结工程款存入个人存款账户，隐匿工程收入进行偷税；开票不入账，少提或漏提税金，结算不开票，转移工程款项，逃避纳税。4、挂靠企业财务制度混乱。工程收支采取往来结算，对工程成本不作真实完整的反映，不建账或建账不规范，增加了对企业建筑安装经营活动实施监督的难度。企业通常是先向挂靠方(个人或企业)收取标书制作费，如果投标成功，再按照挂靠方工程金额的一定比例收取管理费，但在缴纳税款时，企业很少将标书制作费作为收入进行纳税，而管理费也没有足额缴纳营业税。挂靠双方在资金往来、款项支付上不按照独立企业之间的业务往来进行操作，而是相互交叉摊计费用，在税收上，瞒报项目、隐瞒收入等。根据税法的有关规定，企业必须对挂靠方取得的工程收入代扣代缴企业所得税，但相当一部分企业未按照规定扣缴税款。5、建安企业被拖久工程款，加大了企业所得税的征管难度。首先，企业的收入与成本费用不配比，对某项工程，在收付实现制的核算方式下，企业只确认部分收入，却将全部工程成本计入同期，造成大部分企业处于微利或亏损状态，从而导致企业所得税流失、税款递延以及国家税款被占用；其次，建安企业将实际收到的款项确认为营业收入，而不将企业应收未收账款确认为应收账款导致国家税款流失。6、建筑安装行业在纳税申报方面存在以下问题：第一、工程竣工只列预收账款，不作工程结算收入，企业在工程未全部结算前，对取得的部分工程收入款长期在预收账款中挂帐，只在结转工程结算收入申报纳税，使税款出现滞后现象。第二、有的企业将工程收款部分记入工程结算收入申报纳税，而一部分记入预收账款和应付账款。第三是建设单位自备主要材料，建安企业提供辅助材料，在申报纳税时只按取得的工程入进行申报纳税。第四，建安企业与建设单位实行以物抵账和应收应付账款互抵等方式压低工程造价．甚至对某些建筑项目收入不入账，从而形成偷税。第五、项目完工后由于各种原因迟迟不结算，或以未结算为由，不将预收账款转账。7、建筑安装企业所需用的建筑材料缺乏原始单据，以白条、收据入账，账务不健全，造成建筑安装企业和货物销货方税收大量流失，同时建筑材料的供货商供货不出具正规发票，隐匿销售收入，偷逃应缴纳的增值税。
检查技巧：1、将“工程价款结算收入”账户的贷方发生额的记账时间与“工程价款结算单”上标明的结算时间及合同规定的结算时间进行核对，检查企业有无推后或提前记录“工程价款结算收入”账户的情况。2、将建筑安装企业损益表中的“工程价款结算收入”项目与“工程结算收入，账户贷方发生额及纳税申报表中的申报数进行核对，检查企业是否如实申报纳税。3、将“工程价款结算收入，，账户贷方发生额与“工程价款结算单”、“承包合同书”、“工程预决算表”“工程进度计划”、
“已完工程月报表”等有关会计凭证相对照，检查企业应税收入是否全额入账，有无漏记工程收入的情况。特别要检查纳税人向发包单位收取前述的各种价外费用是否全部入账。4、检查核对企业账户对应关系是否正确合理。一般情况下，“银行存款”、
“应收账款”等账户的借方对应账户应该是“工程价款结算收入，，账户的贷方，检查时，如果发现对应账户为“工程施工”、“库存材料”、“营业外收入”、
“应付福利费”等账户，则更要注意纳税人是否存在将应税收人直接冲减工程成本及转入营业外收入、职工福利费等分解、转移工程价款的情况。5、检查“预收账款”、
“应付账款”、“预付账款”等往来类账户的贷方发生额，同时核对有关会计凭证，是否存在将已结算的工程价款长期挂账的现象。特别是“预收账款(预收工程款)”账户，如果该账户期末仍有贷方余额，很可能是已实现的工程收入未及时结算转账；可结合检查“工程施工”及工程合同，核实工程进度和结算办法．查实其营业额。6、账内检查与账外检查相结合。首先应向企业的生产、计划部门了解当年开工项目及未完工程数和各项工程的具体位置，并与“工程价款结算收入”、
“工程施工”等明细账户名称相核对，企业是否存在少报工程项目及工程价款结算收入不入账的问题；其次要深入施工现场进行调查，切实了解工程的实际进度，企业是否存在将已完工程作为未完工程而导致未申报纳税的情况。7、建筑安装企业将工程分包或转包给他人的，应首先向企业的生产、计划部门调查了解分包、转包工程情况，然后将“应付账款”等账户与分包转包工程合同、分包转包工程的“工程价款结算单”进行核对，检查分包转包工程的营业额是否正确，同时检查“应交税金一应交营业税”与“应付账款”账户，企业是否按时、足额计算应扣缴的营业税。8、对于包工不包料的建筑工程，应首先分析“工程施工”账户反映的支出结构．判断建筑安装企业有无包工不包料的工程项目。对于“工程施工”账户中没有或很少反映材料物资和动力耗费的工程项目，则应调阅合同、施工图、预算及发包方提供的其他有关资料，核实工程耗用但未列工程成本的原材料、其他物资和动力的价款总额并视同工程价款结算收入计算营业税。9、检查纳税人自建自用建筑物中的自建行为是否视同提供建筑安装劳务交纳营业税。具体可通过检查“固定资产清理”、
“固定资产”等科目进行判断分析。特别要注意企业行政事业单位中实行独立核算的自营施工单位为所在单位承建建筑安装工程，且与本单位结算工程价款未申报纳税的情况。10、对于纳税人兼营的其他应纳营业税项目，可重点检查是否列入帐外，并检查“其他业务收入”明细账贷方发生额，并同时核对纳税申报表，是否如实申报纳税。六、检查工作建议
(一)通过对房产业及建筑安装业的税收专项检查，对这两个行业存在的属于税务机关调控税收入库进度，违规缓征等税收征管中存在的问题，应向被查企业主管税务机关提出书面稽查建议，从而达到“以查促管”的目的。
(二)对于在稽查过程中查处的无视税收法律，账外经营或者利用虚假合同、协议隐瞒应税收入、虚列成本、做假账等来偷逃税收的行为，稽查部门应该严格按照《税收征管法》等法律、法规规定，加大处罚和打击力度，该立案的立案，该移交的移交，不能以罚代刑。
(三)在对房产业及建筑安装业的检查中较多地存在收受虚假普通发票入账的情况，因此，除了对其进行处理、处罚外，应该进一步加强对其取得的虚假发票进行深入检查，从源头上杜绝虚假发票的开具。
(四)在对于房地产业检查过程中存在的取得预售收入未按规定进行土地增值税预缴，应按照规定进行查补预缴税款，对于在检查中发现房产销售后达到土地增值税清算标准的，但仍未进行土地增值税清算的项目，要认真做好有关项目的土地增值税清算工作，从而确保税收政策的落实到位。
（五)稽查部门应加强对建筑安装业核定征收的检查，发现其不符合《税收征管法》及国税总局有关文件所规定的核定标准的，应当建议主管税务机关取消该企业核定征收，恢复查帐征收，防止国家税收的流失。
(六)要加强建筑安装企业跨省市经营的检查力度，通过税务征收机关获取企业外出经营的相关资料和申报纳税的情况，检查企业是否存在利用异地经营所取得收入不入账，不向核算地主管税务机关申报纳税，有意逃避纳税的偷税行为。
(七)检查中发现建筑安装业对其分包工程不履行税款的代扣代缴义务，只是收取管理费，同时有意编造虚假记账凭证，虚增工程成本，掩盖分包情况，进行偷逃税款，因此在对建筑安装业进行检查时，应加强对存在总包与分包项目合同的了解，以及纳税人进行项目分包后税款代扣代缴情况的检查。
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