房地产市场调研报告

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房地产市场调研报告

一、东莞市房地产发展状况

在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。

然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。二、宏观规划对常平房地产的影响

1、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。东莞市政府关于常平（201*~2020）经济发展战略预测：201*年、201*年和2020年常平镇国内生产总值分别为82.16亿元、165.25亿元、428.61亿元；201*年、201*年和2020年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。

2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热点。

根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇201*年、201*年和2020年的城镇总人口分别为47.5万人、52万人、60万人左右；201*年、201*年和2020年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划201*年、201*年和2020年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南，并适当向东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方式。3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。

常平镇城市绿地景观规划将其中2020年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。三、房地产市场分析1、常平各个区域分析：1)常平中元街及中心地段

沿中元街分布联邦大厦、星汇大厦、建汇大厦、好运广场、广裕中心，中心地段分布常阳花园、金地利、天鹅湖花园、丽景新园、明珠广场等，其座落于常平商圈区，整个区域以小户型，小面积为主，绿化率低，配套设施少，其成功销售的主要原因来自地段，地段决定它的价值，此区域楼盘极具投资性，投资价值高，回报快，出租率高，购买以香港本地投资客较多，部分买来住家，其交通购物方便，周边配套设施齐全，是常平最繁华的商业圈。2)西北面区域

西北面零星分布金美花园、蓝月湾、豪苑广场，北面为碧湖花园，并期主要以外销为主，开发以大户为主，大面积。主要针对香港人，新楼盘蓝月湾前期目标客源定位以港人为主。一期销售总结，本地人购买占80%，本地人购房以三户为主，面积要求在大，对住户要求舒适、宽敞。作为住家，香港人以二房面积小购买较多，作为旅游渡假的落脚点，北面碧湖花园是居家、渡假的好去处，空气清新、环境污染小、配套设施齐全，注重环境，以中心湖为卖点，至力打造常平明星楼盘，该区域楼盘销售一直看好。3)常平南面，常黄公路沿线区域

住宅空置严重，原有“外销”住宅的设计与需求日趋“内销”的矛盾越来越明显。南南零星分布金碧花园、紫荆花园、阳光山庄，产品有别墅，洋房售价不等，以中小户型为主，早期针对长香港业主，如紫荆花园购买者98%为香港人，其产品户型设计针对港人设计，目前港人购房所占比例仅仅20%左右，而阳光山庄201*年购房80%为内地人，常黄公路沿线区域销售很不乐观，目前处于滞销局面，目前购买客户向本地内地市场延伸，其产品已不适应消费者需求。

4)常平东门区域，

常平房地产的发展趋势向东门聚集，镇政府全力打造文化新城，一大批基础设施相继施工，如：铁路公园、广电中心、文化广场、中心广场、高尔夫球场、常平大剧院，因市场配套的大力支持，成为常平市场新地热点区域。加之政府全力扶植该区域的房地产，如东田丽园，旺角新城，04年一经推出就受消费者的相当大的关注，这与常平的规划是分不开的，成为常平打造文化新城的有力依托。

5)丽城开发商住居区，依托于隐贤山庄风景区的人文底蕴与自然景观为价值支撑，早期居家型物业的主要开发地。位于常平东面铁路旁边分布有丽城隐贤

山庄、丽景、丽都、聚福，规划新建落成的世纪康城，相邻新天美地，以东莞四大旅游景点之一隐贤山庄，为文化背景，集居所、餐饮、商贸、娱乐、渡假、旅游为一体，其区域开发的商品房，配套设施较为齐全，绿化率高，环境优美，交通便利空气清新，远离工业区，污染小，户型设计超前，购买者都以早期港人居住渡假为主，投资客较小，一般自住。其购买的主要原因，来自周边环境，空气新鲜，其户型设计符合早期港人需求，现区域内以香港人居多。现今推出的新楼盘如新天美地5期、世纪康城都以精美装修突出个性化特点，以优质的管理服务，新颖的产品设计为基础，销售均价在3600元/平方米左右，目前片区内香港人购房呈下降趋势，本地与内地呈现上升趋势，且该区域出租率不高。

2、本区域竞争楼盘分析

针对本案丽都花园附近几个楼盘市调分析。

丽城鹿儿岛早期以风景区，大环境为卖点，在售户型有二户至三户。早期以香港人为主，后期购房以外地人和本地人为主，占比例的80%，其户型方正实用，楼价适中，各方面配套齐全，03、04年销售不是很乐观，现仍然有部分空置房，导致现暂停原因来自发展商，根据调查其空置房是作为抵扣工程款所用；

山水雅居现主打休闲地段，主要宣传推广其配套齐全，户型设计新颖超前，户型选择的多样性。根据我司前期的调研，该项目原定于05年3月开盘正式发售，由于工程资金的原因推迟至5月开始认筹。现楼体已近封顶，由于近年常平的房地产市场供给相对大于需求的情况，本地的消化能力弱的客观原因，山水雅居的客户访问量也较少，我司预测导致该盘迟迟未能发售的原因也就是由于认筹客户量的不足造成；

新天美地，其地理位置不理想，但走品牌个性化，特设7.5米的高入口大堂，装修材料采用顶级材料，名厂洁具及厨具，新盘推出特价单位毛胚房，造成过一时抢购热潮，但经过购房者的一段时间理性思考，其销售也逐步回落，作为新推楼盘其推广力度是相当大的，几乎涵盖了常平的所有媒体渠道。其产品中两房购买中80%为香港人，三户及四房购买为本地人，外地商人，销售情况在本区域内相对较好。---市场结论：

1、常平房地产市场前程看好，但其竞争也是日趋激烈，品牌竞争无论从开发经营，到施工设计，还是物业管理，销售服务越来越注重品牌的效应。

2、常平市场正从过去的外销主导向内销转变，由于港人（含其它外销需求部）与大陆与内销置业者的消费习惯不同，新开发楼盘的规划更注重对内销市场的偏好。

3、内销市场的主力需求以相对较大的住家型物业为重，集中在100140平方米，三户二厅为主，相对创新的错层与跃式较受消费者的青睐。

4、常平房地产市场住宅销售的价格平稳，实际成交价集中在2700－4000元/平方米区间，个别楼盘因其早期设计不适应市场需求而价格下调，现整体市场环境除部分投资型产品和品质较好的项目外，都呈现出销售缓慢的情况。

扩展阅读：房地产开发市场调研报告

房地产开发市场调研报告

一、当前房地产开发市场现状1、当前房地产市场稳定发展

1-5月份，全市累计完成房地产开发投资37.57亿元，比上年同期增长15.5%。全市商品房销售面积为51.60万平方米，同比增长36.8%，全市商品房销售额8.63亿元，增长52.5%。2、国家有关部门政策调控力度加大，现在对我市房地产影响较小

今年以来，国家有关部门出台包括提高房贷首付比例在内的多项政策调控措施，各地商品房价格快速上涨的势头受到抑制。全市房地产市场也受到一定影响，但目前影响程度相对大中城市较小，房价下降压力不大。随着国家控制房地产政策的陆续出台，对我市的房地产影响会越来越大。调研的新开工项目中国方园集团国际花园，是当地招商引资项目，计划投资8亿元，一次性买地415亩，每亩地均价20万左右，分三期进行，一期预售1百余套，两个月时间预售60%，预售均价1700元/平方米左右,在交流过程中，项目财务总监提到国家房地产政策调整下,预售均价略低于他们的设想,对整个房地产市场信心减少，但在土地等方面得到当地政府优惠,他们对这个项目持乐观态度，希望国家能对小城市开发予以政策照顾。3、县级房地产投资发展较快

在县级政府城市化建设过程中，财政紧缺，一些房地产公司出资修建道路、广场等基础设施项目，置换相关土地，土地的费用低，地段优越潜力大，投资利润可观，县级城市房地产发展较快。

二、当前周口房地产开发市场存在的主要问题1、房地产市场发展冷暖不均

从市场销售看，一方面，商品房的存量增加，房屋空置率提高。另一方面，出现了期房销售火爆、摇号认购的情况。这说明，政府与部门对房地产市场监控力度不够，造成房地产市场发展冷暖不均。2、土地价格上涨过快问题

土地价格的快速上涨，尤其是市一级地段，市区土地资源缺少，土地供应不足不可避免地在一定程度上推动了商品房价格的上升。此外，随着国土部出台50%首付的土地新政，对大部分开发商尤其是中小企业形成较大的压力。3、房地产开发企业资质等级不高

周口市房地产开发企业注册资本偏低，资质等级不高，因此，市场竞争力不够强。目前，全市没有一级资质开发企业，二级资质开发企业仅19家，四级以上开发企业占企业总数的41.2%。

4、住宅供应结构与居民需求结构的矛盾仍较突出，廉租房和低价位商品住宅的供应量远远不能满足市场的需求。随着住宅价格的增长，中低收入群体住房困难问题更加突出。该群体因收入处于中下水平，无力支付日趋攀高的房款，为解决住房问题，他们只能把需求定位在普通小户型住宅和廉租房上面。现有的廉租房和低价位商品住宅的供应量不能满足这部分需求。三、全年走势预测及建议

今年，周口市房地产市场面临着由于从紧的货币政策等宏观经济调控措施而带来的资金紧张、土地成本上升、固定资产投资价格和劳动力工资上涨等而导致的投资成本增加的压力，预计下半年，在国内宏观调控政策取向保持不变的情况下，周口市房地产投资增幅较201*年将出现明显下降趋势。为保持我市房地产市场的持续健康发展，当前要注意以下几点。

1、加强房地产市场的调控能力，完善房地产市场管理制度

近年来，房地产开发呈现持续快速发展的良好势头，为推动经济发展、美化城市、改善居民生活做出了一定贡献，但房价上涨过快，无形中降低了居民购房的能力。因此，政府要加强对房地产市场的调控，加快经济适用房的建设步伐，促进房地产业健康稳定发展。同时要加强对房地产行业的管理，健全和完善我市房地产管理体系，有效抑制投资、投机性购房。

2、做好中长远规划，保持房地产开发投资适度规模发展。

一是要因地制宜合理编制房地产开发和土地供应规划，重点保证经济适用住房、廉租住房建设的土地供应。二是加强房屋拆迁计划管理，把房屋拆迁总量控制在住房供应量的合理范围之内，防止由于拆迁规模过大，加剧普通商品房供需矛盾。

3、增强企业实力，提高市场竞争力

在国家房地产调控政策下，必然会引起房地产开发企业进行重新洗牌，一批没有资金实力的小企业将会被淘汰出局，一大批自身规模较小的企业，必须要采取各种方式，走兼并调整的道路，一批有实力的企业，要集中资本，优势互补，做强做大，迎接挑战。面对激烈的市场竞争，房地产开发企业要强化自身素质，改革内部机制，创新经营理念，提高管理水平，增强市场竞争力。

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