201*年1月份西安土地市场分析报告

201*年1月份西安土地市场分析报告

201*年1月份西安土地市场分析报告

201*年1月，西安土地市场供应延续上年火热局面，成交面呈现阶段性下滑造成成交的下滑主要因素很大程度上是由于传统春节因素所致。去年西安房地产市场整体走势颇好，开发商资金周转灵活，入市拿地的积极也不错，尤其进入下半年以来，中大型房企频频进入土地市场。不过随着农历新年的临近，西安土地市场温度出现暂时性回落，本月土地市场供应偏向商业性质用地，居住用地、商住综合用地地块供应出现缩减。然而对于西安市土地市场及整个房地产市场态势而言，西安市土地市场有望再次迎新潮。一、供应情况1、土地供应总量分析

1月西安土地挂牌出让共计65宗，宗数较前一月减少3宗，供应总面积再次冲高：本月全市出让面积为243.26万平米，环比上涨21.87%，同比上涨104.35%，土地供应面延续火热局面。1月份土地供应继续升温的情况主要有两方面原因：一方面，201*年下半年开始土地市场需求已经有所回暖，当前达到一个小高峰;另一方面，去年政策对于土地市场供应有一定抑制作用，而目前正值政策空档期，地方政府开始加紧推地。

2、本期供应地块特征2.1、曲江供应占比明显

从1月土地供应区域来看：供应地块分布以高新、曲江、经开、以及城西四区域占主，其中曲江区所占比例最大占到了28%。高新区本月供应占全市总供应的16%、城西区为13%，经开区占比为12%。灞区本月占比为10%。2.2、商业类用地供应占比四成

从1月供应土地用途来看：纯商业用地供应占比明显占到了全市土地供应的37%，纯住宅用地供应本月占比为29%住宅类用地占比较为稳定。而本月商住综合类用地占比为19%相比上月下滑幅度较为明显。本月工业用地占比为10%。

2.3、小面积地块供应为主

从1月供应地块面积来看小面积地块供应优势依然显著，3万平米以下地块有40块，其中1万平米以下有19块、1-2万平米地块有16块、2-3万平米地块有5块。3-5万平米挂牌9块，5-8万平米挂牌供应7块，8-10万平米共7宗。10万平米以上地块本月有5宗。

二、成交情况

1、土地成交总指标

1月土地市场成交呈现高位回落，全市共成交土地11宗，成交用地面积为32.49万平，环比下降80.47%，同比上涨30.32%。土地成交呈现阶段性下滑走势，步入传统春节假期土地成交在一定程度上受到影响但从当前房企整体拿地意愿来讲热情较高成交量节后有望呈现回升。3、典型地块分析

3.1、地块概述

地籍编号为HT01-5-38-1，位于航天基地航拓路与神舟六路十字西南角，净用地53813.30平方米(折合80.720亩，不含代征路15.22亩，代征绿地3.963亩)。土地用途为住宅、商业(共用宗)，容积率不高于3.5，建筑密度不高于26%，绿地率不低于30%。其中出让住宅用地50172.52平方米(折合75.259亩)，出让商服用地1028.87平方米(折合1.543亩)，配建廉租房用地2611.91平方米(折合3.918亩)，土地使用年限住宅70年、商业为40年，配建廉租房土地按有偿划拨方式供应，以上住宅、商业、廉租住房用地设为共用宗。本宗地范围内配建廉租房建筑面积为9138.99平方米，单套建筑面积不超过50平方米且单套建筑面积50平方米以下的廉租住房不少于183套。4、土地市场后市预判后市预测：土地市场热度有望延续

本月供应面延续升温走势,受传统春节因素以及成交数据滞后性成交量呈现阶段性回落但后市整体看好。今年上半年土地市场热度仍将得到持续，原因一是今年上半年将继续保持较高水平的供应量，以响应国土局此前对于稳定今年土地供应的要求;二是整体房地产市场环境较为乐观，宏观政策、融资环境等等都相对宽松，企业对后市颇具信心;三是各大企业销售业绩良好、资金充裕，在较强的拿地需求驱动下，将继续加大补充土地储备的力度。

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201*年房地产行业土地市场分析报告

201*年9月目录

一、土地市场整体成交溢价未达历史高点..............................................4二、土地成交结构性分化：一线城市土地成交回升更为明显..............4三、土地成交结构性分化：一线住宅/商业双旺，二线商业溢价率不高，长三角/珠三角领涨.............................................................................6四、土地成交均价/销售均价比率显示企业利润率承压.........................8五、企业投资意愿较强，库存分化，预计土地市场热度将结构性持续.....................................................................................................................12

土地出让金收入作为地方政府性基金收入的重要部分存在。地方政府性基金收入是和地方财政收入并列的一项地方收入的来源。至今为止，土地出让金仍是地方政府收入的重要来源：以201*年为例，我国各地地方财政收入61,077亿，地方政府性基金收入34,204亿，土地出让金收入达到28,517亿，占地方政府性基金收入的83%。201*-12年各地土地出让金收入/地方财政收入的比例均在四成以上，201*年该比例为44%，201*年时该比例一度高达69%。地方财政对土地出让的依赖短期内难以改变，这是我们讨论“地王“问题的大背景。

9月5日，以长三角地区为代表的多地高总价、高溢价地块成交。其中上海徐家汇中心项目成交总价达218亿元，杭州华家池地块成交总价达137亿元。在本文中，我们对201*年以来全国土地市场进行了梳理，希望为投资者理清几个问题：

1）和前个周期的高点相比，当下土地市场的热度几何？2）土地市场的热度是否存在结构性，区域性特点？3）目前土地市场出让价格对下一阶段企业利润率水平如何影响？4）对目前土地市场变化，对后续政策判断。一、土地市场整体成交溢价未达历史高点

自201*年3月以来，土地溢价率持续走高。201*年8月，全国一/二/三四线城市成交土地平均溢价分别为42%/19%/10%，相比201*年末21%/11%/8%有明显上升，但和前期高点201*年一月的平均溢价率128%/44%/31%尚有一定距离。总体而言，现阶段土地市场热度显著上升，溢价处在近两年高位，一线城市维持高溢价，但和历史高点相比，整体溢价水平尚有距离。

从我们对历年土地市场的成交情况梳理可见，一线及二线城市楼面均价上升到接近201*年水平，三四线城市楼面均价则持续波动，未现明显上涨：一线城市楼面均价在201*年末达到低位，随后不断攀升，目前土地楼面均价达到5,569元/平米，接近201*年6月以来的峰值。二线城市8月楼面均价1,480元/平米，低于201*年高位水平。三四线城市8月楼面均价1,106元/平米，未见大幅上行。

二、土地成交结构性分化：一线城市土地成交回升更为明显

从年初至今累计土地出让金的情况判断，一线城市的商业及住宅累计土地出让金都超过了201*年全年的水平。二线和三四线城市住宅1-8月土地出让金比201*年全年土地出让金的比重均接近80%。将1-8月累计土地成交金额和201*/11/12年全年土地出让金进行比较，一线城市该比率为1.48/1.05/0.81；二线城市该比率为0.75/0.75/0.69；三四线城市该比率为0.82/0.66/0.68。一线城市土地出让金上升势头明显强于低层级城市。显示开发企业对于核心城市土地稀缺性共识比较一致。

从各类型土地出让情况判断，二线城市商业用地的土地出让金仅占到201*年全年土地出让金的60%，占比最低。今年1-8月，主要二线城市共推出商业用地12,758万平，仅相当于201*年57%，我们判断供给下降主要由于此前年度供应较为充分，企业对于二线城市商业土地的获取意愿下降，导致二线城市商业用地土地出让金增幅小于其他各线城市的主要原因。

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