各镇人民政府、街道办事处，市高新区，市政府各部门、各直属机构，市属以上驻**各单位：
为进一步加强社区物业管理工作，完善长效管理机制，提升城市管理水平，不断改善人居环境，根据国务院《物业管理条例》和《**省物业管理条例》等法律法规规定，以及《**省住房和城乡建设厅关于加强物业管理工作的意见》（**建房字〔201*〕31号）、《**安市人民政府关于加强**社区物业管理工作的意见》（**政发〔201*〕26号）精神要求，结合我市实际，制定本意见。
一、进一步加强社区物业管理工作的总体要求
（一）指导思想。坚持以科学发展观为指导，全面贯彻落实党的十八大和十八届三中、四中全会精神，以解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题为出发点和落脚点，本着属地为主、部门联动，以人为本、服务为先，业主自治、综合施策的原则，着力完善物业管理工作体系，着力深化体制机制创新，着力优化行业发展环境，努力开创社区物业管理工作的新局面。
（二）工作目标。理顺体制。按照“以人为本，实行业主自治与专业服务、社区管理相结合”的原则，将物业管理纳入社区管理体系，加快推进物业管理工作重心下移，实现镇街区和社区物业管理机构、人员、职责、经费四落实，“市、镇街区、社区”三级监管体制健全、职责明确、衔接顺畅。健全联动工作机制。加快推进城管执法进社区、进小区，各职能部门履职到位、分工协作、密切配合，形成工作合力，构建镇街区具体组织、社区居委会协助落实、相关职能部门密切配合的工作机制。完善服务模式。在充分尊重业主意愿的基础上，推行以专业化物业服务为主，产权人自行管理为辅的多种物业管理服务模式。提升行业发展水平。积极引导物业服务企业经营管理方式从粗放型向集约型转变，提高物业从业人员服务意识和服务技能，不断提高社区物业管理与服务发展水平，提升群众满意度。力争在“十三五”末，形成5家品牌美誉度高、经营规模大的骨干企业。
二、健全完善社区物业管理工作机制
（一）进一步明确社区物业管理工作职责。将物业管理工作纳入各镇街区的综合管理，建立“条块结合、属地管理”的社区物业管理体制和物业管理考核机制，确保社区物业管理工作的健康发展。
1.市房产管理局作为物业管理工作的主管部门，负责全市物业管理行业的业务指导和监管。抓好物业管理政策法规的宣传贯彻，拟定物业管理发展规划，制定相关配套政策。加强对物业管理招投标活动的监管，参与房地产项目竣工综合验收，抓好物业质量保修金、住宅专项维修资金的使用管理。加强对物业服务企业的日常管理和资质监管，监督开发建设单位配置物业服务用房等，指导镇街区、社区居委会、业主大会和业主委员会做好社区物业管理工作。建立物业管理考核机制，会同镇街区按照《**城市物业服务监督考核方案》对物业服务企业进行考核，并督促有关问题的落实整改。
2.各镇街区负责做好辖区内的物业管理工作。贯彻落实市委、市政府《关于乡镇机构改革的实施意见》（**发〔201*〕5号）文件精神，各镇街区承担物业管理工作的机构负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，召集物业管理联席会议，协调社区居委会、业主委员会和物业管理单位之间的关系，调解处理物业管理纠纷。加强对住宅小区内各类违规行为的源头管理，对辖区内的私搭乱建、圈占绿地、占用消防通道、房屋拆改等违规行为予以劝阻、制止，并及时向有关部门报告，积极配合有关部门进行处理。
3.社区居委会负责配合、协助镇街区做好业主大会成立和业主委员会换届的组织、指导工作以及对业主大会和业主委员会运转的日常指导、监督工作；对未成立业主委员会的住宅小区，由社区居委会代行业主委员会职责，协调业主、物业管理单位之间的关系。
4.业主委员会作为业主大会的执行机构，负责召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；执行业主大会的决议、决定；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主按时交纳物业服务费，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施，以及业主大会赋予的其他职责。
（二）合理确定物业管理服务模式。按照新建住宅小区和旧住宅小区的不同现实情况，可分别确定不同的物业管理服务模式。
1.新建住宅小区。新建住宅小区要严格遵循规划设计方案，按照配套完善、环境优美、交通安全等要求进行开发建设，并通过招投标选聘适宜的物业服务企业实施前期物业管理。住建、规划等部门要各司其职，加大对新建住宅小区规划设计、施工建设、物业服务的监管力度。要强化开发建设单位的保修服务责任，确保开发建设单位在保修期内履行对物业的保修义务。根据《**省物业管理条例》等规定，对业主已入住面积比例达到50%以上、或业主已入住户数比例达到50%以上、或自首位业主入住之日起满两年且已入住户数比例达到25%以上的住宅小区，由镇街区牵头，按照有关规定做好业主大会成立工作，切实选好配强业主委员会，及时选聘物业服务企业，与前期物业服务企业做好交接工作，将小区物业管理及时纳入社区管理范围。
2.旧住宅小区。旧住宅小区的管理主要采取聘请物业服务企业或产权人自行管理等模式。条件成熟的旧住宅小区要在镇街区的组织和物业主管部门的指导下，及时召开业主大会，落实物业服务企业或社会化服务公司，签订物业服务合同或单项管理合同，约定管理事项、服务标准和相关费用等内容。不具备条件的旧住宅小区，由市物业主管部门划定物业管理区域后，在镇街区的组织下，根据业主意愿，选择产权人自行管理的模式，落实以保洁、绿化、秩序维护为主要内容的基础性服务。规模较小的零散住宅小区或楼幢，业主同意的，也可并入相邻小区，实施统一管理、差异化服务。
（三）规范物业管理市场。
1.加强行业管理。物业主管部门依法对物业服务企业的资质进行初审和上报，严格市场准入和退出制度，指导物业服务企业抓好从业人员岗前、岗中培训，提高服务技能。定期开展物业服务监管专项治理、物业服务监督考核等活动，强化示范典型带动作用，激励企业转型升级，走规模化、品牌化发展道路，培植一批经营规模大、管理业绩突出、年营业收入高的骨干企业，引导和激励企业自愿、自主开展兼并重组，促进行业资源快速、有序整合。
2.认真落实物业管理招投标规定。新建住宅小区的建设单位应当依法通过招标的方式选聘前期物业服务企业。对于已经成立业主委员会的物业项目，引导业主采用招投标的方式选聘物业服务企业。对不履行退出告知义务的物业服务企业予以公开曝光，记入其信用档案。情节严重的，报请上级机关依法吊销企业资质证书。
3.做好物业服务用房等配套建筑的监管工作。新建住宅小区建设单位要统筹安排、合理配置并无偿提供物业服务用房。规划部门和物业主管部门应严格依法落实物业服务用房规划建设的监管责任，物业服务用房的面积要按建设工程项目总建筑面积的3‰至5‰配置，最少不得低于100平方米，并具备水、电、采光、通风等正常使用功能。鼓励建设单位为其开发的住宅小区物业管理按一定比例提供经营性用房。分期开发建设的物业项目，物业服务用房和经营性用房要按规划安排在首期开发范围。
4.落实各专业经营单位设施设备管理维护责任。水、电、气、暖等专业经营单位应当依法履行专业经营设施设备的维护责任，按照与业主签订的服务合同服务到最终用户，保证服务质量。新建物业自综合验收合格之日起30日内，建设单位应与专业经营单位办理专业经营设施设备移交接管手续，并协助物业买受人与相关专业经营单位分别签订供水、供电、供气、供热等服务合同；未完成移交接管手续的，严禁物业服务企业接受建设单位委托代收水电气暖相关费用和承担小区内专业经营管线及设施设备的管理维护。本意见实施前建设的住宅小区，专业经营设施设备未移交给专业经营单位的，要在建设行政主管部门的监督下逐步完成交接。专业经营单位无正当理由拒绝、拖延投资建设或接收专业经营设施设备的，由相关职能部门责令限期整改并追究其责任。
5.建立健全物业承接查验制度。新建项目在物业交付使用15日前或小区实施综合验收前20日，开发建设单位与物业服务企业应当依法依规办理物业承接查验手续，签订物业承接查验协议，明确开发建设单位、业主、物业服务企业的责、权、利。未办理物业承接查验的项目，建设行政主管部门将不予办理竣工综合验收备案。建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利，在物业承接查验中免除自身责任，加重物业服务企业的责任，损害物业买受人的权益。建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。物业服务企业应当自物业交接后30日内，持有关资料到市物业主管部门办理物业承接查验备案手续。
6.规范服务行为。物业主管部门应建立健全物业服务合同备案制度，监督物业服务企业依据物业服务合同履行职责，提高服务质量。建立健全物业服务企业信用档案制度，通过互联网向社会定期公布物业服务企业的基本情况、不良记录等信用信息，规范和督促物业服务企业提升服务水平。
（四）建立联动协作机制。
1.相关部门（单位）要履职到位。按照《**省物业管理条例》的规定，住建、房管、公安、城管执法、规划、环保等部门应当建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域公布联系人姓名和联系方式，对违法行为及时作出处理。公安、消防等部门负责加强对安全监控、易燃易爆危险品、流动人口、犬类豢养等治安防范及消防设施设备的检查监督，指导物业管理单位做好车辆停放、防火救火等工作。民政部门负责指导合理制定城市社区布点规划，全覆盖、无缝隙地合理划分、调整社区；会同镇街区强化社区居委会组织建设和业主自治组织建设，督导社区居委会落实社区物业管理职责。住建部门负责按照规划要求对住宅小区进行综合验收和分期验收，监督开发建设单位依法依规向供水、供电、供气、供热等单位移交相关设施设备，制定并组织落实开发建设遗留问题整改方案。规划部门负责按照国家规范要求对小区配套公建审查把关，确保物业服务用房、政务管理用房（城管执法、治安管理、社区居民委员会等用房）、公共建筑、绿地、活动场地、停车场等配套设施的标准规划。城管执法部门负责做好对市区内（含住宅小区）违反市容环境卫生、城市绿化、噪声污染等管理规定以及焚烧产生有害烟尘、恶臭气体或物质、饮食服务业油烟、无照商贩、违规设置户外广告等违法行为，以及违规搭建建筑物、构筑物等行为的执法工作。物价部门要会同物业主管部门根据物业服务收费相关规定，及时调整普通住宅前期物业服务费、停车服务费、车位（库）租赁费，以及未成立业主大会的车位场地使用费的指导价，依法查处物业管理中的价格违法行为。质监部门负责做好电梯等特种设施设备的检验检测、安全监察。工商行政管理部门负责住宅小区内经营项目营业执照的审批。邮政管理部门负责邮政、快递服务点纳入居住区公共服务设施的推进工作。地税部门负责落实税收扶持政策。供电、供水、供气、供热、通讯等各专营单位负责按照职责分工，及时接管包括变电、二次供水、换热、燃气调压等在内的设施设备、相关管线和计量装置，认真履行对设施设备的设计、建设、维护和管理责任。
2.建立联席会议制度。按照《**省物业管理条例》的规定，在镇街区建立物业管理工作联席会议制度。联席会议由镇街区牵头，社区居委会、公安派出所、物业管理单位、业主委员会或业主代表、专业经营单位和城管执法、物业管理等部门参加，协调解决辖区内业主委员会和有关部门不依法履行职责、物业管理区域内发生的突发事件、物业管理与社区管理的衔接配合等问题。
三、加强组织领导，加快推进社区物业管理工作制度落实
（一）加强组织领导。成立由市政府分管领导任组长，公安、民政、财政、住建、房管、规划、城管执法、公用事业、质监、邮政、物价、地税、供电、通讯等部门（单位）及镇街区负责同志为成员的**城市社区物业管理工作领导小组，负责研究制定社区物业管理方面的政策和制度，领导和综合协调社区物业管理工作。领导小组办公室设在市房产管理局。
（二）严格落实扶持政策。对物业服务企业代收的水费、电费、燃（煤）气费、有线电视费、卫生费、房屋维修资金等，按照税务管理有关规定，不计征营业税。对物业服务企业招收录用下岗失业人员的，按照规定落实扶持政策。从事旧住宅小区物业服务的企业可向人力资源社会保障部门申请认定公益性岗位。经审核同意纳入公益性岗位管理的，按照有关规定享受扶持政策。
（三）做好舆论宣传工作。采取多种形式，大力宣传物业管理相关政策法规，宣传社区物业管理工作的重要意义，让广大市民和社会各界了解政策，树立和强化物业服务消费观念，增强业主实行自治管理的自觉性，引导业主主动支持、参与物业管理活动，积极维护小区秩序，努力形成“共建共管、团结和谐”的社会物业管理氛围。
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