房地产价格调查报告及汇报

　　房地产价格调查报告及汇报

　　各位远辰的业主为了广大购房者着想，给大家报料是件好事，不过似乎有些信息不对衬。本人也买了三期A11楼，所以平时都非常关注远辰的消息。看了n多业主贴子报料后，我专门去调查了一下。

　　第一：远辰占地是80万平米，458亩。

　　第二：我是参加了去年的团购活动买的A11楼，最低是85折，我到是蛮希望有72折，这样可以更省点米米~~

　　第三：3520的特价房，据我所知都是些低楼层不太好的房子，这种手法在哪个楼盘都有，开发商不会把好房子拿出来搞特价的啦

　　第四：一期的园林确实要比去年我买房的时候漂亮好多哦，种了好多树，水系也有点两江四湖的味道，我有拍照片哦(照片都是去年跟今年的前后对比照)

　　第五：二期修的是水泥路，不过在种树搞园林，到处是泥这话不假，确有其事，这个开发商是要注意多为我们业主着想才是，要把路面清理干净，方便业放出入。

　　第六：商铺前原来种的树被移走了，改种成了玉兰树，据物业说是为了以后这条街会有花香，玉兰树长得比较快，一年时间就可以达到原来的水平，那原来的种总不可能丢掉浪费掉，所以就移到小区里种了

　　第七：小区入口原来那些长不大的樟树，现在全换成了大株桂花树至少长了xx年哦!听朋友说至少要6000块左右一株呢!

　　第八：有61路、85路到远辰，同样也可以到碧园

　　第九：关于小学呢，是开发商花2500万元帮政府建的公办性质的小学，至于师资方面都是由县教育局去安排，开发商根本就没权力去做的，当然开发商不会做亏本生意，投钱帮政府修了学校，政府是给了别的补偿的，具体是什么还没调查到，有心的业主们可以参考调查一下

　　第十：小区入口的小区名改了冠信远辰国际文化新城，据了解是有广西铁路投资集团买了远辰超过70%的股份，也就是说这个楼盘已基本属于国企，我想资金方面应该没太大问题才对。

　　延伸阅读：

　　关于房地产开发税费负担情况调查报告

　　经过十多年的发展，我市房地产业从小到大，已壮大成为我市经济发展的重要支柱产业，房地产业税收是地方财政收入的重要来源，房地产开发投资也是全社会固定资产投资的重要组成部分。房地产业对推动我市地方经济发展的作用十分突出。

　　自去年全面贯彻落实国家、省房地产市场有关限购、限贷等调控政策以来，我市房地产市场投机投资性需求得到明显抑制，房价涨幅回落，调控效果正在显现。同时商品房成交量急剧下滑，企业融资成本大幅增加，资金链面临较大困境，且由于后期上市的商品房项目多为近两年土地价格处于高位时竞拍所得，加上人工工资、建筑材料不断上涨，企业开发成本较高，房价下降空间较小，购房者观望气氛浓厚，楼盘滞销已在整个行业深度蔓延，企业经营压力凸现。

　　市政府在20xx年的《政府工作报告》提出要 促进房地产业和建筑业有序健康发展 。为逐步减轻房地产开发企业负担，促进房地产业良性健康发展，巩固我市经济发展良好态势，我局对现阶段我市房地产开发、销售和使用过程中涉及的各项税收和收费进行了摸底调查，并组织中心半岛、城西、城东、城南、城北具有代表性的部分企业召开座谈会。通过调查了解，拟对我市房地产业发展现状、存在的困难和问题进行分析，并对促进房地产业健康稳定发展提出建议，供决策参考。

　　一、我市房地产业发展现状

　　近年来，我市经济快速发展，居民收入稳步增长，城市建设步伐日益加快，城市功能日益完善，房地产业在全力实施 四个四 和 156 发展战略背景下，得到前所未有的发展，我市房地产业呈现投资加快、市场交易趋缓的态势。

　　一是投资额增长较快。 xx 期间，全市房地产开发投资累计完成177.26亿元，全社会固定资产投资累计完成1312.62亿元，房地产开发投资占全社会固定资产投资比重高达13.5%。20xx年，全市房地产开发完成投资68.70亿元，同比增长26%。

　　二是新增供应减少。受市场调控政策影响，开发企业市场前景不明朗，拿地热情骤降，开发节奏减缓。20xx年，全市商品房新开工面积337.41万平方米，同比减少12.14%。20xx年1-x月份，城区共批准预售商品房面积47.66万平方米，同比减少38.96%。

　　三是成交量持续萎缩。限购、限贷政策实施以来，部分改善型需求和刚性需求受到抑制，购房者观望情绪浓厚，我市商品房成交量持续下滑。20xx年全市商品房销售面积302万平方米，比上年减少12.25%。20xx年1-x月份，城区商品房销售面积38万平方米，同比减少比例达43.48%。

　　四是成交价格处于相对低位。20xx年1-x月份，我市商品房平均成交价格3185元/平方米，同比下降5%。相比于川南城市商品房平均成交价格(内江3488元/平方米、乐山4277元/平方米、自贡3473元/平方米、宜宾3596元/平方米)，我市商品房价格仍处于低位。

　　由此可见，在调控政策深入实施的现实情况下，政府如何合理支持房地产业，减轻企业税费负担，帮助企业渡过资金难关，不仅是保持房地产市场长期健康发展的需要，还是保持地方经济发展社会稳定的需要。

　　二、我市房地产业税费负担情况

　　(一)税收情况

　　由于房地产业快速发展，房地产市场规模不断扩大，我市房地产业对地方财税收入贡献较大。20xx年1-x月，全市房地产业税收1.72亿元，同比增长6.25%，占全市地方税收收入30%以上，个别区县甚至达到50%以上，地方财政收入对房地产业的依存度很高。

　　目前，我市房地产开发、销售和使用环节涉及的税种主要包括：土地增值税、土地使用税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、房产税、契税、企业所得税，共8税1费，征收部门为地税局。各项税收税率、计税依据如表1所示。在以上9个项目中，课征税负较为集中的是销售环节，共有7种，分别为营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、房产税、契税和所得税。

　　按20xx年1-x月份城区商品房平均成交价格3604元/平方米，城区商品房建筑成本3100元/平方米，楼面地价为900元/平方米测算。依照现行税收标准，开发企业需承担的税收成本约为550元/平方米。

　　(二)收费情况

　　根据初步统计，现阶段我市房地产开发各环节涉及的收费项目主要包括：土地登记费、土地交易服务费、征地管理费、新增建设用地有偿使用费、土地使用费、耕地开垦费、土地复垦费、土地闲置费、人防易地建设费、施工图设计文件审查费、建设工程质量监督费、电话穿线费、文物勘测费、新型墙体材料专项基金、散装水泥专项基金、白蚁防治费、城市设施配套费、招标管理费、合同鉴定费、民工工资保证金、工伤保险、安全文明措施费、固体垃圾排放费、环境影响咨询费、避雷检测费、房地产面积测绘费、房地产转让手续费等，共27项，主要涉及国土资源局、住房城乡规划建设局、文物管理局、环保局、气象局等部门。各项收费项目收费标准、计费单位详见表2。

　　按城区商品房建筑成本3100元/平方米，楼面地价为900元/平方米计算，依照现行收费标准，开发企业需承担的各项收费成本约为325元/平方米(其中包括民工工资保证金、新型墙体材料专项基金、散装水泥专项基金共约165元/平方米在符合退付条件后要全额返还企业)。

　　从收费项目看，城市设施配套费、民工工资保证金两项收费较为集中，且数额较大。

　　从收费环节看，拿地阶段和开发环节收费项目最多，其次是建设、使用和销售环节。

　　(三)企业开发成本构成及税费负担情况

　　房地产开发成本主要包括土地费用、前期工程费、建安工程费、市政公共设施费用、管理费用、财务费用、其他费用、税费等。

　　依照城区商品房建筑成本3100元/平方米，楼面地价为900元/平方米，建安成本1100元/平方米估算，目前我市房地产开发土地成本占总成本的比例约为29%;前期费用占总成本的比例约为4%;建安成本占总成本的比例分别约为35.5%;市政公共设施费用占总成本的比例约为2%;管理费用占总成本的比例约为1%;财务费用占总成本的比例约为7%;其他费用约占总成本的比例约为1.5%，税费成本占总成本的比例约为20%(经测算，税费成本约为875元/平方米，占总成本的比例应为28.2%，其中税收成本约为550元/平方米，收费成本约为325元/平方米。但由于税费中的民工工资保证金、新型墙体材料专项基金、散装水泥专项基金约165元/平方米在符合退付条件后要全额返还企业，土地增值税先按5%预征，多收部分也要返还企业，因此在计算税费占总成本的实际比例时应将这些项目扣除)。

　　通过分析可知，在商品房成本构成中，建安成本所占比重最高，为35.5%;其次是土地出让金和税费，分别为29%和20%。可见，在房地产市场调控深入实施的现阶段，除建安成本外，房地产开发企业土地成本和税费负担较重。

　　三、我市房地产业税费收取过程中存在的问题

　　一是土地增值税预征率较高。为均衡税款入库，降低欠税风险，同时便于征收计算，目前我市土地增值税采取预征形式，预征率为5%，这对于成交量下滑，资金回笼受阻，处境艰难的开发企业来说，无疑是一笔巨大负担。

　　二是两项专项基金退付困难。按照《XX市新型墙体材料专项基金征收和使用管理实施细则》(泸规建[20xx]55号)和《XX市散装水泥专项资金返退管理暂行规定》(泸规建[20xx]235号)文件要求，新型墙体材料专项基金和散装水泥专项基金在达到要求即可退付。但据开发企业反映，从20xx年缴纳两项基金至今，从未退付。

　　三是民工工资保证金数额较大。按照我市规定，建设单位和施工单位必须各自按照工程总造价的5%缴纳民工工资保证金。按建筑面积成本每平方米3100元计算，建设单位和施工单位均需按照155元/平方米缴纳，由于缴纳基数较大，开发企业和施工单位压力均较大。

　　四是城市基础设施配套费较高。《XX市人民政府关于调整城市基础设施建设配套优惠政策的通知》(泸市府函〔20xx〕141号)提出：自20xx年x月16日起，停止执行所有城市基础设施配套费优惠政策大部分开发商表示，取消城市基础设施配套费优惠政策后，全市城市规划区内除独立工矿区外的建设项目城市基础设施配套费均按65元/平方米收取，相较于之前的减半征收或按70%征收来说，开发成本大幅增加。

　　五是部分收费项目不合理。根据《行政许可法》第58条规定，行政机关实施行政许可和对行政许可事项进行监督检查，不得收取任何费用。而目前我市部分部门在实施行政许可事项过程中，收取不合理费用，且存在重复收费现象，如气象部门收取的防雷检测费等。建议全面进行清理后，不合理收费予以取消。

　　四、减轻房地产开发企业税费负担提出的建议

　　(一)降低土地增值税预征比例

　　为促进房地产业平稳健康发展，帮助开发企业渡过难关，建议降低土地增值税预征比例，减轻开发企业税费负担。或按照商品房不同用途性质实行不同的预征率，以为开发企业持续发展提供资金周转保障。

　　(二)简化两项专项基金退付程序

　　随着房地产市场调控政策不断走向深入，为最大限度帮助开发企业减轻资金压力，减少资金占用时间，建议简化基金反退结算工作程序，尽早将两项基金退还企业。

　　(三)民工工资保证金实行分类管理

　　建议对对民工工资保证金实行分类动态管理，将其分为限额保证金和工程项目保证金两部分，对信誉较好及连续4年内无拖欠等不良行为的企业经批准可征收限额保证金;对连续2内拖欠等不良行为的企业经批准可减少征收工程项目保证金;对未按合同约定支付工程款引发拖欠工资的企业除需要缴纳限额保证金外，还要调增其保证金的数额。

　　(四)继续实施城市设施配套费优惠政策

　　为进一步优化房地产业投资环境，增强投资和消费信心，合理引导房地产开发，推动我市经济社会快速、协调发展，建议继续实施城市基础设施配套优惠政策。

　　阅读拓展：

　　房地产市场调查报告

　　一、xx房地产市场发展现状

　　优越的地理环境，浓厚的贸易氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特点是xx房地产业的发展的主要特质。从20xx年起至今，xx商品房价格一直显现稳步上涨的态势，xx已成为武汉高级房产的主要聚集区域，同时，同样成为上风地产竟相博弈之地。整体而言，xx房地产不管从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。

　　xx年以后，随着大量外地资本注资xx，该区域房地产格式显现出新变化。一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写字楼、商展等不同贸易业态于一体。房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。另外一方面，顶级项目拉动了高端消费气力。长时间以来，武汉的房产高端消费都遭到了产品的极大制约，项目品质的均等性使xx的房地产业不能满足细分市场的要求。20xx年后，这一局面被打破，xx滨江地产及贸易地产显现出积极的发展态势。20xx年，xx房地产进进了历年来最火爆的一年。

　　目前，xx房地产显现出住宅、贸易并进的格式，物业形态上以高层为主，投资型物业不断出现。在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度固然有所放缓，但价格依然稳步上升

　　二、xx商品住宅发展特点

　　产品特点：xx中心区域住宅以高层住房、高级公寓为主;城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。

　　价格特点：xx城区商品住宅整体价格水平在6500元/平方米左右，均价在 6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖,、二七片及古田区域。

　　供求特点：全市商品房销售项目中，xx区域占据了39.54%，xx区域楼盘供求基本平衡。

　　消费者特点：包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来职员等。

　　产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖)。

　　文化诉求特点：浓厚的贸易、文娱等都市文化特点。

　　三、20xx年(1-x月份)xx商品住宅供给和销售基天职析

　　(1) 商品住宅价格与销量分析

　　xx区域凭仗得天独厚的地理位置、丰富的土地资源和优美的自然环境等上风在过往的时间内，房地产开发量居武汉市前列，同其它区域相比，其价格一直显现出上升状态，20xx年(1─x月份)，xx住宅均价到达5894.43元/平方米，与往年同期相比，价格增长了39.57%。另外一方面，受国家宏观调控政策影响，在进进20xx年以后，商品住宅的销量出现一定程度的降落，20xx年(1─x月份)，xx住宅销量为8950套，与往年同期相比，减少了51.32%。

　　从上表可以看出，xx区的住宅物业均匀价格同整个武汉市的整体住宅物业均匀价格的涨落步调还是相一致的，而且上涨的幅度十分安稳。从整个区域市场来看，高级楼盘主要集中在xx中心城区，中档楼盘主要聚集在东西湖、后湖和古田区域。

　　xx中心区作为武汉市的一个开发热门，住宅开发力度较大，目前区域可售楼盘套数在45000套左右。从市场接受情况来看也是比较理想的，相信随着该区经济不断的纵身发展，房地产业会在其中充当愈来愈重要的角色。

　　同时，该区域交通日趋通畅，市政配套逐渐成熟，东西湖、后湖、古田区域的绿化、美化和环境综合整治工作获得积极成果，这些都将为这一带的房价带来一定的升值空间。

　　(2) xx商品住宅市场供求关系

　　1、20xx年(1─x月份)xx商品住房市场总容量约为45000套，1─x月总供给13299套，市场总销量为8950套，整体供销比为1.49：1。

　　2、拆迁购房与投资性购房比例的下降致使住宅销量减少

　　为避免因房屋拆迁量过大而致使被动需求的过度增长和市场价格波动，武汉市在xx年以来对拆迁范围进行了紧缩。20xx年(1-x月份)，全市旧城改造拆迁面积为16万平方米，同比降落28.94%。

　　同时，国家出台的政策促使投资购房的本钱和风险不断加大，也直接致使了购房需求的减少。据亿房网今年(1-x月份)的网络调查数据和对90多个楼盘的调研数据显示，已具有一套住房，进行第二次或屡次购买行为的家庭占到47.52%，其中，包括了改善居住条件和投资购房等动因。由于这类动因其实不属于迫切性需求，因此受外部环境的影响较大，成为住房市场中可伸缩性的需求。

　　xx作为武汉房产投资的主要区域，投资类楼盘销售的放缓使其住宅整体销量有所减少。

　　3、购房者对xx中心城区的住宅偏好度高

　　亿房研究中心的20xx年最新调研数据显示，潜伏消费者对购买住房的区域偏好主要集中于xx中心城区但遭到该区域高房价的影响，使得一部份在该区域工作及希看在该区域置业的人群不能不在别的片区寻求替换品。

　　4、主要销售的住房产品价格集中在5000-7000元/平方米

　　以下图所示：5000─7000元/平方米价格层次的商品住房销量占到总销量的 65%以上，7000元/平方米以上产品的销量逐渐上升。

　　5、今年1-x月份主要销售的住房产品户型集中在90-120 平方米

　　20xx年(1-x月份)xx的户型供销比例统计结果显示，90平方米以下户型供小于销，140平方米以上户型供大于销，90-140平方米户型供销比较平衡。其中，90平方米以下户型的上市量占到xx总上市量的20.52%，90平方米以下户型的销售量占到xx总销量的27.83%。90平方米以下户型的上市和销售情况受政策的影响程度日趋显现，从今年1-x月份的情况来讲，xx90平方米以下户型的上市量较大，占到全市同等户型上市量的 40.17%，90平方米以下户型的销量则占到全市同等户型销量的45.43%。

　　四、xx各区域住宅市场发展概况

　　xx区目前由xx中心区、古田片区、二七、后湖片区和东西湖区四个区域组成，根据其房地产发展特点，下文将按不同片区对其住宅发展特点进行分析：

　　(一)xx中心区

　　20xx年上半年xx中心区成交均价为6875.42元/平方米，较往年同期上涨2152.88元/平方米，涨幅为45.59%。其中商品住宅共成交3235套，较往年减少4630套，降幅为58.87%。

　　从上半年xx中心区成交价格来看，1至x月呈递增趋势，x月到达价格高峰，为7286.34元/平方米，随后x月价格出现小幅回落，但每平方米价格仍稳定7200元以上。相比价格来讲，成交方面较往年严重萎缩，整体成交量还未到达往年同期水平的一半。

　　出现这样的情况，主要由两方面因素造成，首先xx中心区商品房供给量趋于降落，与往年同期相比，新居供给量减少3成之多，制约了购房者消费;固然，更重要的缘由在于上半年武汉楼市的整体低迷和观看。特别在中心城区，房价涨幅过快，乃至超过中高收进购房者的支付能力，楼市显得愈发不景气。在这样的市场眼前，大多数开发商选择坚挺，唯一少部份尾盘项目打起价格战，这也就造成了x月该片区的价格出现小幅回落。

　　xx的发展总是伴随贸易的脚步前进的。随着武汉天地的问世，集住宅、甲级办公楼、零售、餐饮、文娱、精品酒店等多种功能的140万平方米大体量项目对永清文化进行传承与再造，必将带领整个永清板块的崛起;时代豪苑、外滩棕榈泉也让整个风景如画的沿江板块活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循礼门综合项目的行将兴修，位于xx内环解放大道中心肠段的老循礼门板块焕发出新魅力，而之前，新世界中心的落成和武汉国际广场的兴修也让武广板块如虎添翼。

　　预计不久的将来，xx内环将显现汉正街、武广、永清、循礼门、沿江等多板块综合发展态势，各大板块功能定位不同又相互增进，将由点及面，以板块崛起带动周边区域发展，从而增进整个xx中心区的加快建设。

　　xx中心区主要在售楼盘信息(截止到20xx年x月30号)

　　(二)古田片区

　　20xx年上半年古田片区成交均价为5217.82元/平方米，较往年同期上涨1516.4元/平方米，涨幅为40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，较往年减少2609套，降幅为68.59%。

　　从成交价格情况来看，虽然古田片区今年1至x月一直都是稳中有升，但与往年同期相比，在全市各区中价格涨幅居末位，仅仅高于青山片区。另外，成交方面，古田仅成交1195套，跌幅居全市之首。

　　从该区域楼盘地理位置的散布来看，活跃楼盘全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿线，该地段离中心城区较近，周边配套也相对完善，所以构成了古田片区目前的供给主体。正由于如此，随着轻轨建设的降温顺解放大道沿线开发的逐渐完成，该片区供给量减少，市场关注度有所降落，再加上经济适用房对商品房价格体系的冲击，以致今年古田片区楼市较为沉寂。

　　政府对古田区域的整体规划，为古田板块的楼市发展改善了外部环境，区域房地产市场后期发展看好。随着硚口政府对古田区域的闲置产业用地进行处理，使得古田区域项目可以成片，整体开发，同时，未来轻轨通车，西汉正街商圈构成，都将在很大程度上改善古田区域的城市环境，为古田楼市的发展提供有力支持。

　　古田片区主要在售楼盘信息(截止到20xx年x月30号)

　　(三)二七、后湖片区

　　20xx年上半年二七、后湖片区成交均价为5186.25元/平方米，较往年同期上涨1694.93元/平方米，涨幅为48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，较往年降落42.06%。

　　从成交价格来看，该片区价格涨幅基本趋于安稳，1至x月稳中有升，x月价格略为回调。受供给量的影响，后湖地区商品房关注度降落，百步亭现代城、香利国庭等项目撑起了该区域成交的主体。二七地区则仍然是航天·双城和东立国际独揽商品房住宅市场。由于新上市楼盘数目较前两年大幅减少，二七、后湖片区的楼市整体显现温顺向上的走势，部份楼盘因此加大了打折力度，高端商品房价格回落明显。

　　使人振奋的是，轻轨二期的正在加速建设，堤角至丹水池路段基本竣工，黄浦路段则已建设过半，交通方面的瓶颈有看在近两年内打破。贸易方面，二七的东部购物公园正在紧锣密鼓的招商当中，家乐福等贸易巨头已确定落户，未来她将辐射后湖、二七等地区，弥补贸易配套不足的现实题目。

　　二七、后湖片区主要在售楼盘信息(截止到20xx年x月30号)

　　(四（201*年社区重阳节活动策划方案: 孝敬老人）)东西湖片区

　　20xx年上半年东西湖片区成交均价为4708.77元/平方米，较往年同期上涨1431.83元/平方米，涨幅为43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，较往年增长了14.07%

　　从成交价格及成交套数来看，东西湖片区今年实现价量双增，特别是销量，虽然只增长14个百分点，但纵观今年全市其他的销售情况，该片区的表现还是使人刮目相看的。

　　固然整个市场气氛的一直处于观看情绪，但从该片区个别项目的调查显示，客户均匀接待量并没减少多少。而来看房的客户，很多也是由于价格相对较低，所以将买房目标选定在郊区，面对高房价，有迫切购房需求的中低购房者不能不把眼光集中在郊区盘，从目前情况来看，东西湖虽然存在交通不便，但价格低、环境好弥补了部份缺失。

　　多层作为郊区最易消化的普通住宅产品类型，一直是本区域开发的主力产品。近4 年来其供给量的递减趋势说明，市场环境的影响下，开发商开始重视产品结构的调剂，产品重心逐步由多层向高层和小高层转换。

　　和其他区域市场多层──小高层──高层的转换阶段不同，本区域由于其本身条件限制，小高层的过渡时间不长、过渡量较少，迅速迈进了高层物业开发阶段。因此高层物业还需一定时间的市场磨合，才能逐渐为区域市场接受。从楼市发展的总趋势看，高层物业是未来市场的主流产品。

　　东西湖被誉为武汉的北京大学门，而金银湖更是占据空港经济之利，未来还将在这里修建保税物流中心，发展物流经济。这将大为加强东西湖于城市圈的联系，加快异地置业的脚步，为下一步楼市的繁华奠定基础。

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